Deflação faz frear dividendos dos fundos imobiliários de papel

O indicativo de que o ciclo de aumento de juros chegou ao fim, unido à queda da inflação por três meses seguidos, levaram a uma mudança na escolha dos investidores de fundos imobiliários.

Após  um desempenho fraco nos primeiros meses do ano, o Ifix, principal índice de referência da categoria, voltou a operar mais próximo do patamar de 3 mil pontos, alcançado pela última vez em janeiro de 2020.

Por trás deste movimento de alta do índice, sobretudo em agosto, está a percepção do mercado de que o aperto monetário promovido pelo Banco Central está perto de terminar. 

Sem esquecer que os três meses seguidos de deflação (julho, agosto e setembro), causada por medidas pontuais do governo para reduzir os impostos sobre os preços dos combustíveis, ajudaram a estimular um novo olhar dos investidores para a classe como um todo.

Dessa forma, essas duas situações associadas mudaram a interpretação em relação aos fundos imobiliários de tijolo, que passaram a ser encarados com uma perspectiva mais otimista. Por outro lado, acenderam o alerta sobre os dividendos distribuídos pelos fundos de papel indexados à inflação, sobretudo ao IPCA.

“O que mudou o comportamento do índice foi o movimento de rebalanceamento das carteiras no sentido de aumentar a exposição em fundos de tijolo e reduzir a participação nos fundos de papel”, explica Maria Fernanda Violatti, analista de fundos imobiliários da XP.

Impactos da deflação nos fundos imobiliários de papel

De acordo com um levantamento realizado pela Guide Investimentos, desde julho deste ano, os impactos da deflação foram imediatamente sentidos pelos fundos de papel atrelados ao IPCA. O que levou a cotação desses ativos a patamares bem abaixo dos demais setores da classe, que indicam recuperação.

“Houve uma euforia, principalmente no mês de agosto, que levou a uma procura maior por fundos de tijolo, mas não teve, no curto prazo, um gatilho que sinalizasse a retomada de preços desses fundos em relação ao valor patrimonial”, pontua a analista.

Além disso, com os sinais de que o ciclo de aumento de juros se encerrou com a Selic em 13,75% ao ano, o mercado também passou a espelhar uma expectativa de queda da taxa mais à frente. “O Ifix sobe pela impressão de que em breve vai começar outro ciclo, mas de baixa, o que leva os investidores a comprar fundo imobiliário que tende a se valorizar quando o Banco Central iniciar o corte de juros”, acrescenta André Freitas, sócio-fundador da Hedge Investments.

Em relação aos meses de deflação, Freitas comenta que trata-se de um movimento inédito no país. “Nos últimos 10 anos, nós só tivemos nove meses de deflação, sendo que essa é a primeira vez em que acontece por três meses seguidos”, afirma.

E os fundos de tijolo?

Neste caso, o feito da deflação não implica tanta mudança de imediato. Isso porque a maioria dos contratos dos ativos de fundos de tijolo, apesar de serem indexados aos índices de inflação, como o IPCA e o IGP-M, são revisados em intervalos mais espaçados, geralmente de ano em ano.

“Então, apesar de ter uma correção menor no valor do aluguel, a deflação acaba sendo diluída no restante dos meses do ano”, esclarece Freitas.

Já para os fundos imobiliários de papel, porém, o impacto é negativo porque os resultados deflacionários, consequentemente, levam a uma redução na distribuição de dividendos.

“Embora a deflação tenha começado em julho, o efeito sobre os dividendos ficou mais evidente em agosto e setembro. E são quedas acentuadas, com fundos que chegaram a registrar recuo de 50% até quase 80% dos dividendos”, continua.

Vale lembrar que, dentro do segmento de papel, existem os fundos que são indexados a um indicador inflacionário, no caso da maioria, e também aqueles que são atrelados ao CDI.

Assim, enquanto uma boa parte viu os dividendos caírem por causa da deflação, a outra conseguiu se beneficiar da taxa de juros elevada. “Alguns fundos conseguiram performar melhor mesmo com a queda da inflação porque não são indexados ao IPCA, mas ao CDI”, diz Freitas, da Hedge.

Alívio temporário

E ainda que os últimos três meses tenham sido de deflação, argumenta Vitor Senra, sócio-fundador da Brio Investimentos, o movimento foi causado por dois fatores pontuais: a redução do preço do petróleo e a atuação do governo para reduzir o imposto sobre combustíveis.

“Foi um alívio temporário”, admite ao se referir à queda do IPCA. Não à toa, a prévia da inflação de outubro, medida pelo IPCA-15, já apontou para uma alta de 0,16% do indicador. O resultado oficial será divulgado amanhã (10).

Por se tratar de um cenário transitório, Senra reforça sua aposta nos fundos imobiliários de papel indexados ao IPCA. “Esses fundos não perderam apelo porque são ativos que protegem contra a inflação, ainda que o curto prazo seja de vento contrário”, diz. “Apesar da queda recente, a deflação é reflexo de decisões momentâneas que vão precisar ser revistas lá na frente”, destaca.

Inclusive, em um relatório divulgado pela Guide, Fernando Siqueira, chefe de pesquisa, e Caio Ventura, analista de fundos imobiliários, afirmam que o pior momento já passou para os fundos de papel atrelados ao IPCA. Uma vez que existe uma expectativa de alta para o índice de inflação nos próximos meses.

“A performance negativa observada nos últimos meses corrobora com o contexto macroeconômico de reajuste inflacionário, mas reforçamos que o resultado não oferece ameaça ao setor no médio e longo prazo”, pontuam.

Papéis indexados ao CDI como melhores opções

E mesmo com a deflação nos últimos meses, a XP projeta uma inflação de 5,6% no fim de 2022, acima da meta para o ano, de 3,5%, o que, na visão da analista da casa, ainda é um patamar atrativo para os fundos de papel ligados ao IPCA.

No entanto, a perspectiva de manutenção da taxa de juros elevada até, possivelmente, o encerramento do segundo trimestre do ano que vem torna os papéis indexados ao CDI opções melhores de investimento.

“É esperada uma redução dos dividendos distribuídos pelos fundos imobiliários de papel atrelados ao IPCA, enquanto que, na outra ponta, os fundos em CDI começam a ter repasses em patamares mais robustos”, diz Maria Fernanda.

“Por isso, a gente entende que os fundos de recebíveis ‘high grade’ (baixo risco de crédito) focados na alta de juros são alocações que trazem mais segurança no momento”, complementa.

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