Fundos imobiliários de tijolo ganham investidores; como eles funcionam?

Depois de dois anos na preferência dos investidores, os fundos imobiliários (FIIs) que investem em certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), também conhecidos como fundos de papel, podem estar perto de perder o seu reinado.

Com a perspectiva de queda da inflação e de estabilização da taxa de juros, a Selic, nos próximos meses, o setor deve ter a sua rentabilidade impactada.

Em contrapartida, os fundos que investem nos ativos físicos, como lajes corporativas, shoppings e galpões logísticos, chamados de fundos de tijolo, tendem a seguir um ritmo de recuperação mais consistente.

Por que os fundos imobiliários de papel vão bem em cenário de incerteza?

Desde o segundo semestre de 2020, os fundos imobiliários de papel se beneficiaram do cenário rodeado de incertezas e consolidaram seu espaço nas carteiras dos investidores justamente por serem investimentos mais seguros em momentos de estresse do mercado.

Por que os fundos de tijolo foram mal com a alta dos juros e da inflação?

Em relação aos fundos de tijolo, porém, o início de um ciclo de alta nos juros e a disparada da inflação no último ano pioraram as perspectivas para a economia e para o segmento imobiliário e, consequentemente, esses fundos, que têm o ativo real por trás da operação, foram diretamente afetados.

Quanto renderam os fundos imobiliários?

Dados levantados pela gestora Mauá Capital mostram que, no primeiro semestre do ano passado, quando o Banco Central decidiu começar o ciclo de aumento dos juros, os fundos de papel listados no Ifix, índice de fundos imobiliários da Bolsa, conseguiram registrar um desempenho positivo, enquanto os fundos de tijolo foram penalizados.

Enquanto os fundos de CRIs valorizaram 4,34%, os de logística caíram 6,86%, os de lajes, 8,14%, e os de shopping recuaram 5,38%.

No segundo semestre do mesmo ano, quando a Selic chegou a 9,25%, esses fundos de tijolo chegaram a buscar alguma recuperação, mas não durou muito, visto que o segmento voltou a ter desempenho negativo no primeiro semestre deste ano, período em que a taxa de juros foi para 13,25%.

Nos primeiros seis meses de 2022, os fundos de lajes caíram 7,45%, enquanto os de logística desvalorizaram 2,44% e os de shopping perderam 0,15%. As carteiras formadas por CRIs, porém, acumularam ganhos de 4,28%.

Brunno Bagnariolli, sócio da Mauá Capital, destaca que os fundos de papel ainda são os que apresentam o melhor desempenho da categoria. Mas ele faz uma ressalva em relação a julho, que foi o primeiro mês em que a situação se inverteu e, enquanto os fundos de recebíveis caíram, os de tijolo, que englobam lajes corporativas, shoppings e galpões logísticos, subiram.

Investidores mudam de estratégia

Agora, parece que o cenário que se vislumbra mais à frente é outro.

Com a proximidade do fim do ciclo de alta nos juros e a estimativa de queda da inflação no curto prazo, as estratégias adotadas por investidores de fundos imobiliários podem mudar daqui por diante.

Para o profissional, tal movimento visto no último mês está associado a uma antecipação do mercado em relação à perspectiva de estabilização ou queda da taxa de juros.

“Os investidores sabem que os fundos de tijolo estão baratos e que um dos movimentos que pode capitalizar essa mudança é o fim do ciclo de aumento de juros, então o pessoal começou a antecipar isso e aproveitou para comprar esses ativos com desconto”, explica Bagnariolli.

Como a inflação interfere nos fundos imobiliários

Outro ponto que pode ter influenciado o resultado do mês de julho é a aposta em uma inflação mais baixa, que tende a ter impacto negativo sobre os rendimentos distribuídos pelos fundos de papel.

Conforme acrescenta Caio Ventura, analista da Guide Investimentos, após terem sido a grande preferência do mercado nos últimos anos, o segmento de recebíveis deve sofrer um pouco mais em meio à nova dinâmica de inflação e juros à frente.

Para Ventura, se a inflação cumprir a perspectiva de queda para os próximos meses, é esperado que boa parte dos fundos imobiliários de papel sofram mais por terem carteiras indexadas ao IPCA, indicador oficial da inflação brasileira.

“Não é que os fundos de recebíveis vão ficar ruins, mas os dividendos (rendimentos) distribuídos por eles vão ficar mais próximos dos níveis históricos do setor, dado que o patamar atual está acima da realidade por causa da alta da inflação. Além disso, a queda dos indexadores pode prejudicar, mas vale lembrar que esses fundos são os grandes pagadores de dividendos da classe”, explica Ventura.

Os sócios da Navi, Gustavo Ribas e Luis Stacchini, admitem que os fundos imobiliários com operações indexadas à inflação podem ter redução relevante do dividendo. “Vimos a inflação em patamares que costumamos ver duas vezes por década e os fundos distribuíram esse resultado que, inclusive, já tem diminuído”, afirmam.

Um ponto importante, porém, é que, com a perspectiva de inflação mais baixa, inclusive de deflação, os investidores estão diferenciando os fundos de papel que entregaram todo o retorno versus aqueles que detiveram os resultados e vão conseguir manter um patamar de dividendos alto.

“Tem os fundos que estão caindo, os que estão estável e até os que estão subindo, aqueles com reserva de resultado”, dizem os sócios da Navi.

Quais são os melhores fundos imobiliários?

Apesar de perceberem esse movimento dentro do setor de papel, Ribas e Stacchini lembram que os fundos que têm um portfólio mais alocado em CDI, que acompanha a taxa Selic, tendem a melhorar. “Cada reunião do Copom tem um aumento na taxa de juros.

E a próxima provavelmente vai ter mais um, então tende a ter um incremento de distribuição nos próximos meses que, ao que tudo indica, vai permanecer elevado por algum tempo porque a taxa Selic não deve cair no curtíssimo prazo”, explicam.

Ainda que um ou outro fundo de papel consiga sair ileso dos efeitos de uma inflação mais baixa e, consequentemente, um dividendo menor, a situação passa a ficar interessante mesmo é para o segmento de tijolo.

“Existe uma mudança de preferência do investidor porque ele tem outros setores com perspectiva de ganho de capital no médio prazo”, comenta Ventura, da Guide.

O analista admite que a competitividade com o dividendo que é distribuído pelos fundos de tijolo deve aumentar, o que pode levar a um movimento de migração dos cotistas para os fundos que detém o ativo real por trás da operação.

“Com uma melhora na expectativa de juros e inflação, investidores que forem fazer novos aportes devem dar mais atenção para os fundos de tijolo”, destaca.

Mesmo que seja difícil afirmar quando, o cenário que se coloca adiante vai mudar em algum momento. E a consolidação do movimento de queda da inflação e dos juros pode beneficiar os ativos reais dos fundos de tijolo, que devem apresentar um desempenho melhor.

No entanto, Ribas e Stacchini dizem achar improvável que isso aconteça no curtíssimo prazo. “Ainda enxergamos uma boa performance dos fundos de papel, principalmente daqueles indexados ao CDI”, afirmam.

Todos ganham com a queda dos juros

Bagnariolli, da Mauá Capital, pondera que toda a classe de fundos imobiliários ganha com a perspectiva de queda de juros.

A grande questão, porém, é que os fundos de tijolo estão desvalorizados, enquanto os de papel já estão valorizados.

Assim, na visão do profissional, ambos os segmentos têm seu valor e cabe ao investidor analisar o que faz sentido para ele em relação ao risco e retorno.

“Os fundos de recebíveis oferecem mais segurança, enquanto os de lajes corporativas têm maior oportunidade de retorno por serem os mais descontados, apesar de não sabermos exatamente quando isso vai acontecer”, exemplifica.

Tijolo ou papel: como escolher o melhor fundo imobiliário?

O primeiro passo é entender as características de cada um dos tipos de FIIs e suas estratégias de investimento.

Os fundos de tijolo tendem a aumentar a renda ao longo do tempo, enquanto os de papel pagam de uma só vez. Depende muito dos objetivos de cada investidor. Por exemplo: se você quer ter a valorização de um imóvel refletida nos ganhos, os FIIs de tijolo podem ser uma boa opção.

Enquanto nos fundos imobiliários de tijolo você deve prestar atenção no imóvel em si, na localização e no preço do ativo naquele momento, nos fundos de papel é importante entender a estratégia do gestor  e os ativos que compõem aquele fundo. São maneiras diferentes de alocar os recursos.

Mais importante do que isso é olhar com cuidado quem é o gestor e saber que as duas opções são investimentos de longo prazo.

Portanto, se você deseja separar uma parte do seu patrimônio para FIIs, pode diversificar a carteira e diminuir os riscos.

Os especialistas até indicam que você, ao pensar no longo prazo, mescle os dois investimentos, como galpão e papel. Aqueles que concentraram todo seu investimento em shoppings, por exemplo, tiveram uma carteira prejudicada durante a pandemia.

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