Bancos estão inchados no crédito imobiliário e taxa não cai tão cedo, diz Bradesco BBI

O Bradesco BBI apontou nesta semana que os bancos estão “inchados” em suas carteiras de crédito imobiliário.

Além disso, a equipe considerou que uma das consequências disso será a pouca probabilidade de corte nas taxas de juros no curto prazo.

Apesar disso, o cenário não aponta para uma falta de crédito, afirmaram os analistas Bruno Mendonça, Gustavo Schroden, Pedro Lobato e Eric Ito.

O estudo considerou a carteira com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), usada para financiar imóveis de médio e alto padrão.

Não fazem parte do levantamento, portanto, os financiamentos para imóveis populares, abastecidos pelo Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

Os analistas diagnosticaram que a carteira de crédito imobiliário dos cinco principais bancos do setor (Caixa Econômica Federal, Itaú, Bradesco, Santander e Banco do Brasil) no fim de 2023 era composta, em média, por 27% de recursos com origem fora das cadernetas.

Dessa forma Isso implica custo maior para as transações e menor capacidade de tomada de crédito.

Histórico

Em 2022, esse percentual foi de 18%.

O patamar de 2023 quase alcançou o pico histórico de 28% em 2015, quando o país estava em recessão, com juros subindo, e os financiamentos tiveram uma das maiores secas da história.

As regras do Banco Central determinam que 65% dos depósitos das cadernetas sejam destinados ao crédito imobiliário.

A regulação visa dar liquidez à compra e à venda de imóveis, com oferta de recursos para empréstimos a custos mais baixos de captação.

Atualmente, a poupança tem remuneração de TR + 6%.

Os bancos não são impedidos de emprestar mais que o equivalente a 65% dos depósitos da poupança.

Nesses casos, porém, precisam buscar recursos em fontes de mercado, com custo maior.

São os casos das letras de crédito ou certificados de recebíveis, geralmente atrelados ao CDI, hoje em 11,75% ao ano.

Em termos relativos, o Banco do Brasil é o mais sobrealocado, com 41% da sua carteira de crédito imobiliário com taxas mais altas.

Em seguida vêm Santander (39%), Caixa (33%) e Bradesco (25%). O menos sobrealocado é o Itaú, com 8%.

Em termos nominais, a Caixa é a mais sobreaplicada, com R$ 101 bilhões além dos seus depósitos em poupança, justamente pela sua posição de liderança em volumes.

Depois vêm Bradesco (R$ 29 bilhões), Santander (R$ 24 bilhões), Itaú (R$ 10 bilhões) e Banco do Brasil (R$ 9 bilhões).

“A principal diferença é que vemos a Selic caindo em 2024, o que é oposto ao cenário daquela época, o que dá um certo alívio”, ponderaram os analistas do Bradesco BBI

Inchaço

Embora os bancos possam ficar mais seletivos na concessão de crédito, o Bradesco BBI reiterou que não espera rupturas na cadeia ou falta de crédito.

Porém, viram uma tendência de maior seletividade das instituições financeiras, reduzindo o volume de financiamentos.

Pelas contas dos analistas, os bancos teriam capacidade de financiar em torno de R$ 100 bilhões por ano, contando só com a poupança.

Já a projeção oficial da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) é de R$ 153 bilhões em 2024, estável perante 2023.

A conclusão dos analistas é que, para chegar ao volume projetado pela Abecip, os bancos terão, necessariamente, que recorrer a recursos de mercado mais caros.

Caso contrário, enxugarão os volumes.

Atualmente, os bancos cobram em torno de 11% a 12% + TR nos financiamentos imobiliários.

Novos e usados

O Bradesco BBI alertou para a grande quantidade de condomínios, cujas obras estão ficando prontas para entrega ao longo do ano.

É na entrega das chaves que os compradores de imóveis buscam o financiamento no banco.

Se os bancos seguirem mais seletivos na concessão de crédito, isso pode forçar as construtoras a dar algum desconto sobre o valor do apartamento na entrega, o que poderia prejudicar as suas margens.

Ainda assim, o impacto seria mais suave do que se a venda fosse cancelada e a unidade devolvida ao estoque da construtora, ponderaram os analistas.

O segmento mais impactado deve ser o de imóveis usados, na visão dos analistas.

Isso porque os bancos tradicionalmente priorizam o financiamento das moradias novas, recém-entregues pelas construtoras.

Estas, por sua vez, usam o dinheiro da venda dos imóveis para pagar o banco pelo financiamento da obra, em um ciclo que se alimenta.

Com isso, os bancos tendem a fechar um pouco a torneira do crédito para novos empreendimentos daqui para frente.

“À medida em que vemos os bancos priorizando o crédito aos consumidores que estão comprando imóveis novos, o crédito empresarial para construtoras apoiado pelo SBPE também se tornará mais restritivo, o que a nosso ver já está acontecendo”, afirmou o time do Bradesco BBI.

As construtoras maiores, com relações comerciais mais profundas com os bancos, devem ficar com o bolo de crédito mais barato, via SBPE.

As demais devem recorrer a linhas atreladas ao CDI, mais caras.

Com Estadão Conteúdo.