Investir em imóveis: quanto rende, quando vale a pena e as experiências de quem seguiu esse caminho

O sonho da casa própria é o objetivo financeiro de muitos brasileiros, que fazem reservas e financiamentos para conseguirem comprar um imóvel. Acontece que com uma chave na mão, parte das pessoas busca comprar o segundo, o terceiro, o quarto imóvel. Enfim, investir em imóveis com o objetivo de obter uma renda com o aluguel.

Mas vale a pena? Quanto rende de fato esse investimento? O que diz quem optou por esse caminho? Veja as respostas para essas e outras perguntas abaixo a partir de uma série de reportagens publicadas anteriormente pela Inteligência Financeira.

Quanto rende investir em imóveis?

Para comparar o investimento em imóveis físicos com outros ativos podemos considerar um indicador chamado rentabilidade do aluguel, divulgado mensalmente pelo FipeZap. Esse indicador considera o aluguel médio cobrado sobre o valor dos imóveis.

Esse indicador foi de 6,01% no acumulado de 2024. Trata-se do percentual que o proprietário recebeu como aluguel, ao longo do ano, sobre o valor do imóvel que possui.

Para efeito de comparação, é consideravelmente menos que o CDI acumulado (10,88%). Contudo, o ganho com aluguéis bateu a inflação medida pelo IPCA, que ficou em 4,83% no ano passado.

Por outro lado, é preciso ter ciência de que comprar um imóvel não é a única maneira de investir em imóveis.

Há também a opção dos fundos imobiliários. No mesmo período de 2024, o retorno com dividendos do Ifix, o índice dos FIIs, ficou em 11,98%

Vale a pena investir em imóveis? Como compor a carteira?

Os números acima são uma fotografia de 2024. Mas o que vai dizer se vale a pena ou não investir, de acordo com os especialistas e quem optou por esse caminho, são os seus objetivos. Para muitos a segurança do “dinheiro de tijolo”, da propriedade, compensa ganhos que podem ser momentaneamente menores.

Uma dica de ouro dos especialistas é a diversificação.

É preciso pensar no investimento em imóveis físicos como parte da sua carteira, assim como a renda fixa ou a renda variável. Ou seja, diversifique para reduzir potenciais riscos de investir em imóveis, como a vacância por exemplo.

Uma das opções é o investimento em fundos imobiliários, que contam com uma gestão profissional que faz a seleção dos ativos. Também é uma maneira de obter liquidez, com retirada mais ágil que a venda de um imóvel.

Contudo, é preciso analisar o fundo, verificar as condições e ver se há aderência ao seu perfil e qual o seu nível de tolerância a riscos. Também é preciso ter em mente que estamos em um momento de volatilidade no mercado de FIIs, embora o horizonte de longo prazo seja positivo.

Também há a possibilidade de investir em Letras de Crédito Imobiliário (LCI), as queridinhas de parte do mercado por serem isentas de Imposto de Renda para pessoas físicas. Investindo em LCI, curiosamente, você vai para o outro lado do balcão, emprestando recursos que os bancos, como a Caixa Econômica Federal, vão usar para conceder financiamentos imobiliários.

Para investidores em imóveis, outra forma de dirimir esses riscos é redobrar a atenção na hora da compra, Em geral, na experiência de quem investiu, imóveis com boa localização e fácil acesso a transporte e serviços tendem a ficar um tempo menor vagos.

Qual é o cenário para investir em imóveis neste momento?

Neste momento não há o acesso fácil ao crédito imobiliário. Os juros estão em alta e o custo de vida também, o que encarece os financiamentos e restringe a capacidade de compra dos brasileiros.

Dessa maneira, adquirir um imóvel hoje pode não ser exatamente uma opção barata. Fica a possibilidade de aparecer uma boa oportunidade, o que geralmente está no foco dos investidores de imóveis profissionais. Podem ser imóveis com bons descontos ou até os anunciados em leilões, tomados os devidos cuidados.

Por outro lado, isso significa que pode ser um bom momento para quem já tem um imóvel. O índice de rentabilidade do aluguel de 2024, de 6,01%, chegou a um patamar que não se via desde 2011. Uma das razões apontadas é justamente a dificuldade atual de se comprar um apartamento. Quem não consegue comprar vai para o aluguel, o que aumenta a demanda e o preço cobrado dos inquilinos.

Dados também apontam alta no preço de venda dos imóveis. Nos últimos 12 meses, até fevereiro, o preço de venda ficou em média 8,17% mais caro no Brasil.

O destaque, casando com o dado sobre o encarecimento do crédito imobiliário, ficou para os imóveis de até um dormitório. Eles ficaram 9,44% mais caros no mesmo período. Com menos recursos disponíveis no mercado, a demanda se concentrou nos imóveis menores, o que fez o custo por metro quadrado dessas unidades o maior entre todos.