Qual é a renda necessária para você financiar um imóvel de R$ 2 milhões?

Comprar uma casa no modelo financiado é a opção escolhida pela maioria dos brasileiros. E, muitas vezes, independentemente do valor da propriedade. Então, baseado nisso, nós da Inteligência Financeira fomos atrás da resposta para a seguinte pergunta: qual a renda para financiar um imóvel de R$ 2 milhões?.

E antes de trazermos o cálculo, vale saber que a parcela do financiamento varia de acordo com o perfil do cliente, o valor da entrada, o prazo escolhido e o tipo de linha de crédito. “No Brasil, a contratação do seguro é obrigatória para essa modalidade de crédito. Sendo dois tipos de cobertura: uma para morte e invalidez permanente e outra para danos físicos no imóvel, com quitação total ou parcial do saldo devedor do financiamento”, explica Thales Ferreira, diretor de negócios do Itaú Unibanco.

Tipos de linha de crédito

Dessa forma, o valor do seguro também é incluído no pagamento das parcelas do financiamento. De acordo com Ferreira, atualmente, existem dois tipos de linha de crédito para o financiamento de imóvel: tradicional (taxa de juros pré-fixada) e juros da poupança (pós-fixada).

Para entender melhor, a linha de crédito tradicional funciona da seguinte maneira:

Taxa de juros: a partir de 10,49% ao ano do início ao fim do contrato. Com atualização do saldo devedor pela Taxa Referencial (TR), que é o indicador usado para atualizar certas aplicações financeiras e operações de crédito.

Valor de financiamento: varia de acordo com o valor do imóvel e o percentual de financiamento, que vai até 90% do valor do bem, com possibilidade de uso do FGTS.

Prazo máximo de financiamento: Até 35 anos (420 meses).

Já no crédito imobiliário com juros da poupança o processo é feito assim:

Taxa de juros: a partir de 5,72% ao ano mais o rendimento da poupança (referente a 70% do valor da Selic). Sendo que existe um teto de 6,17% a.a. neste indicador quando a Selic está acima de 8,5% ao ano) e atualização do saldo devedor pela TR.

Valor de financiamento: Varia de acordo com o valor do imóvel e o percentual de financiamento, que vai até 90% do valor do bem, com possibilidade de uso do FGTS.

Prazo máximo de financiamento: Até 35 anos (420 meses).

Qual é a renda para financiar um imóvel de R$ 2 milhões?

Então, agora que você já conhece as duas formas de financiamento de imóvel, a gente te mostra qual a renda para financiar um imóvel de R$ 2 milhões.

E quem responde essa dúvida é Ana Calixto, economista e consultora financeira. De acordo com a especialista, apesar das regras do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), utilizado para imóveis cujo valor ultrapassa R$ 1,5 milhão, não limitar o valor da prestação a um percentual da renda familiar, é bem comum que as instituições financeiras utilizem como regra que a primeira prestação do financiamento não ultrapasse 30% da sua renda.

“Dessa forma, é possível afirmar que a renda necessária precisa ser algo em torno de R$ 61 mil. Uma vez que ainda teria o acréscimo dos seguros”, afirma Ana. Ou seja: essa é a soma dos salários da família que vai morar ali. Sim, R$ 61 mil.

Ficou caro? Veja qual é a renda para financiar um imóvel de R$ 400 mil, a renda para financiar um imóvel de R$ 500 mil, a renda para financiar um imóvel de R$ 600 mil e a renda para financiar um imóvel de R$ 1 milhão.

Quanto fica a parcela de um financiamento de R$ 2 milhões?

De acordo com a especialista, para a simulação, foram levadas em consideração as práticas mais comuns do mercado. Ou seja, com o prazo máximo de pagamento (35 anos) e o chamado Sistema de Amortização Constante (SAC), em que as parcelas começam com valores maiores e vão diminuindo com o passar dos anos.

Sem esquecer, claro, da taxa de juros. Nesse caso, a economista usou como referência a média de 9,96% ao ano mais a TR. “Essa foi a taxa média praticada pela Caixa Econômica Federal para maio desse ano, conforme divulgação do Banco Central do Brasil”, afirma.

Dito isso, então, quanto fica a parcela de um financiamento de R$ 2 milhões?

“O valor financiado deverá ser de R$ 1,8 milhões. O que corresponde a 90% do valor do imóvel e é a porcentagem máxima permitida pela Caixa Econômica Federal, por exemplo. Nesse cenário, a parcela do financiamento começaria em R$ 18.584,91. E terminaria em R$ 4.319,76, acrescidas dos seguros obrigatórios e possíveis correções pela TR”, calcula Ana.

Parcela e renda são fatores importantes no financiamento

Deu para perceber que existem diversos fatores que influenciam diretamente o quanto pagamos de juros no financiamento imobiliário. Entre eles estão: a taxa, o saldo devedor e o tempo de incidência desses juros. O porém é que muitos compradores focam nos juros e se esquecem dos demais fatores. E isso pode ser um problema.

“Afinal de contas, quanto maior a entrada e menor a quantidade de prestações, mais barato ficará a compra deste imóvel. Isso porque estamos pegando menos dinheiro emprestado e o devolveremos ao banco mais rapidamente. A lógica é a mesma para as amortizações extras”, esclarece a economista.

Opções de investimentos para pagar a casa própria

E para ajudar quem tem ou planeja ter o financiamento, existem alguns investimentos que são mais recomendados. “E os produtos mais indicados são aqueles com nível baixo de risco e rendimentos que sejam superiores aos juros cobrados pelo crédito imobiliário”, aponta Martin Iglesias, especialista líder em investimentos e alocação de ativos do Itaú Unibanco.

Ainda de acordo com o especialista, essa conta para identificar o melhor investimento precisa ser feita considerando o custo total do financiamento imobiliário (incluindo o valor do seguro do financiamento imobiliário) e rentabilidade líquida dos investimentos (considerando Imposto de Renda sobre os rendimentos).

“Não é recomendável que, para esse objetivo específico, o investidor ou investidora recorra a ativos de maior risco. Isso porque, em determinados momentos e cenários, podem resultar até em perda de valor dos recursos investidos”, pontua Iglesias.

Além disso, não podemos esquecer jamais da importância de se ter uma reserva de emergência. “Esse montante pode ajudar a cobrir eventualidades e imprevistos. Ou mesmo para aproveitar tal recurso em oportunidades que possam surgir ao longo do período em que estiver vigente um financiamento imobiliário”, finaliza o especialista em investimentos.