IGP-M, IPCA ou Ivar: como negociar o reajuste no contrato de aluguel?

Os contratos de aluguel de imóveis comerciais e residenciais utilizam indicadores econômicos que medem a inflação, como o IGP-M e o IPCA, na hora de determinar o reajuste anual. Desde o início da pandemia, esses indicadores vem tendo uma alta expressiva. Agora veja: nem o IGP-M muito menos o IPCA foram criados para servirem de base para cálculos de contratos de aluguel.

Foi pensando nisso, que a Fundação Getulio Vargas (FGV) lançou o Ivar (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais) em 2022. O novo índice, que é calculado em parceria com locatários, se volta especificamente para o mercado de imóveis e promete ser mais fiel à realidade do ramo.

E agora vem a boa notícia: a lei garante que você pode trocar o indicador do seu contrato. Difícil vai ser convencer o proprietário. Mas vamos te dar um suporte com as dicas abaixo:

Como pedir para trocar o reajuste do contrato?

O advogado do ramo imobiliário Paulo Ruggiero Fucci afirma que, apesar dos pesares, o melhor para o inquilino ainda é optar pelo IPCA. Já o proprietário tende a preferir o o IGP-M. Tudo por uma questão matemática: 17,78% do IGP-M em 2021 contra os 10,06% do IPCA.

“É evidente que para qualquer trabalhador, o ideal é que o reajuste do aluguel acompanhe, no máximo, o reajuste do salário”, explica.

Se isso não é o seu caso e o aluguel sobe acima do seu aumento salarial, o que você deve fazer?

Primeiro, faça um levantamento dos índices de inflação. Veja quanto cada um subiu nos últimos dois ou três anos e compare com os aumentos no seu salário. Aqui você já tem uma referência, que pode servir na hora de negociar a revisão do contrato do aluguel do imóvel.

Ponto dois: a escolha de qual índice será usado no contrato do aluguel não é reservada ao dono do imóvel. Sempre cabe uma negociação a qualquer momento do contrato. 

Caso não haja acordo, a lei do inquilinato (8.245/1991) determina no artigo 19 que, após três anos de contrato, é possível que tanto locador quanto locatário entrem com a chamada ação revisional de aluguel. Nesse caso, caberá ao juiz ou à juíza a decisão de qual índice será o mais justo – e cada caso é avaliado individualmente. Com um reajuste exacerbado do valor do aluguel em decorrência da alta da inflação em um período financeiramente delicado, como uma pandemia, a escolha do inquilino pode ser favorecida.

Quando pedir a mudança de indicador?

Clarice Campos Perez Martins, advogada especialista em Direito Processual Civil, explica que, em regra, não é possível pedir a mudança do indicador antes de três anos de contrato. “Cada situação deve ser analisada caso a caso, verificando-se se houve alguma circunstância extraordinária e imprevisível que justifique um pedido de revisão em período anterior”, afirma a advogada. Mais uma vez, a pandemia de Covid-19 suscitou casos como esses.

Portanto, nada impede de que mudanças sejam feitas, caso todas as partes concordem. Do contrário, o locatário insatisfeito pode encerrar o contrato de aluguel, mas fica sujeito a multas por rescisão.

Da mesma maneira, o locador pode exigir o encerramento do contrato caso o inquilino se recuse a cumprir o reajuste estabelecido. Clarice afirma que, no entanto, “na hipótese de a questão referente ao reajuste do aluguel ter sido judicializada, as partes deverão observar o que vier a ser decidido pelo Poder Judiciário”.

Mesmo que a troca para IPCA ou Ivar favoreça o inquilino no cenário atual, os advogados ressaltam que é preciso observar também eventuais prejuízos que podem afetar proprietários.

Inflação negativa diminui o valor do aluguel?

O IGP-M em 2017, vejam só, teve variação negativa de  0,53%. Nesses casos, o reajuste do aluguel fica também mais barato? Os advogados afirmam que sim. Contanto que o contrato não determine que o reajuste só se dará pela variação positiva de um tal índice, como é o mais comum. “Esse tipo de cláusula que condiciona o reajuste apenas a uma variação positiva não é isenta de questionamentos legais”, aponta Fucci. 

Cobrança de valor retroativo devido à troca de indicador é permitida?

Numa mudança de indicador, ele passa a valer a partir do momento em que o novo contrato foi estipulado. Novos índices não caem sobre meses anteiores. Por exemplo: se o período de reajuste do aluguel for em janeiro, mas a alteração de indicador for feita em agosto, o proprietário não pode receber o valor corrigido dos meses anteriores. A mudança só passa a vigorar no mês seguinte à troca de indicador.

Como os índices de inflação são calculados?

Tanto o IGP-M quanto o IPCA medem a inflação ou deflação dos preços em um período. São termômetros importantes para a economia, já que servem como referência para o cálculo de serviços e produtos. Vamos esmiuçar cada um deles:

• IGP-M: foi criado pela FGV e é o resultado da média ponderada de três outros índices de preços: 30% pelo Índice de Preços ao Consumidor (IPC), 10% pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) e 60% pelo Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA). O de maior peso utiliza os preços de commodities, dólar e matérias-primas. Por isso, tende a oscilar mais e ser menos previsível que o IPCA. O índice está mais distante do consumidor, já que apenas 30% referentes ao IPC estão no cálculo. Embora seja mais conhecido por estar em contratos de aluguel, o IGP-M também está na conta de energia elétrica, em planos de saúde e até universidades.

• IPCA: é calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) e é o índice oficial de inflação do Brasil. Ele também serve para medir a variação de preços, porém as coisas levadas para cálculo são uma cesta de produtos e serviços mais consumidos por famílias com poder aquisitivo entre 1 e 40 salários mínimos. Estamos falando de alimentação, habitação, vestuário, saúde, despesas pessoais etc. Com o encarecimento dos preços dessa cesta, o IPCA inflou consideravelmente nos últimos anos.

• Ivar: o recém nascido está sendo pela FGV em 2022 em parceria com administradoras de imóveis. O índice coleta informações exclusivamente sobre preços de locação de casas e apartamentos. No cálculo, o Ivar utiliza médias de contratos negociados em São Paulo, Rio de Janeiro, Porto Alegre e Belo Horizonte. Uma amostra ainda pequena, mas que está em processo de expansão, segundo a FGV.
  
  O primeiro cálculo do Ivar resultou em 0,61% negativos no fim de 2021, o que assustou proprietários e imobiliárias. O advogado Paulo Ruggiero Fucci explica que, embora o Ivar tenha mostrado ser menos volátil e lidado melhor com os reflexos da pandemia de Covid-19, ainda é cedo para tecer uma boa análise. Contudo, “como esse índice envolve na sua metodologia a coleta de preços de contratos de locação, é de se esperar que o Ivar como referência parece mais justo”, afirma o advogado.

Colaborou Anne Dias