Leilão de imóveis: quando vale a pena investir e as regras para arrematar casas, prédios e terrenos

Entrar em um leilão de imóveis é uma das maneiras de ganhar dinheiro com ativos que são conhecidos por quase nunca se desvalorizarem (ao menos, em regiões estáveis ou prósperas): casas, prédios e terrenos.

Operadoras de plataformas de leilão e advogados especialistas ouvidos pela Inteligência Financeira apontam que os descontos conseguidos em leilões de imóveis podem chegar a 60%. Porém, para que o lucro seja garantido, é preciso tomar uma série de cuidados.

Saiba quando vale a pena investir e como comprar uma casa em leilão de imóveis. Além disso, saiba as regras básicas para participar dos lances e os potenciais e riscos desse tipo de negócio.

Como comprar uma casa ou como funciona um leilão de imóveis

Assim, o investidor deve começar olhando os sites de leiloeiros, com o cuidado de identificar os que são idôneos. São mais indicados aqueles que tenham bancos, seguradoras e outros clientes grandes em seus portfólios. Em caso de dúvidas, confira a lista com alguns sites nesta matéria, mais adiante.

Em seguida, é importante entrar em contato com os leiloeiros e pedir para mandar informações sobre os imóveis disponíveis.

Dessa maneira, antes de entrar em qualquer negociação é preciso fazer o trabalho de campo. Isso significa ir até o imóvel, entender a vizinhança e conversar com as pessoas do entorno.

É preciso verificar dívidas da propriedade e matrícula. Todo esse processo é chamado de due diligence e pode ser feito pelo próprio investidor ou por alguém contratado.

“Se não for a sua área de inteligência, é indicado contratar quem possa olhar, fazer a pesquisa documental e dar o parecer da segurança do negócio”. A explicação é de Arthur Ongaro, advogado especialista em mercado imobiliário e sócio-diretor do escritório COS Advogados.

Depois, é se inscrever para participar do leilão e fazer os lances. Por fim, na hora de pagar, há a possibilidade de parcelar ou quitar à vista, a depender das condições exigidas pelo credor.

Quando vale a pena entrar em um leilão pensando em imóveis como investimento?

Primeiramente, é necessário que o imóvel esteja abaixo do preço de mercado. Parece óbvio, mas os investidores menos experientes podem ter alguma dificuldade de fazer essa análise com precisão. Nesse sentido, a participação de uma consultoria, escritório ou profissional especializado pode ajudar.

Além disso, comprar um bem via leilão de imóveis é uma boa oportunidade quando o desconto compensa o risco. Com relação ao desconto, é preciso considerar desde as questões mais simples, como dívidas e deterioração do imóvel, até pontos mais complexos, como ocupação (que mereceu dois capítulos à parte nesta matéria).

Quais sites de leilão de imóveis são confiáveis?

Ao escolher um site para participar de leilões de imóveis, é importante verificar a autenticidade e a segurança do site. “Alguns pontos a serem observados incluem a coerência do nome da marca, a grafia do endereço do site, a reputação da empresa, a presença do selo de leilão seguro da Associação da Leiloaria Oficial do Brasil (ALEBRAS), e as informações de pagamento”, diz Carlos Honorato, professor da FIA Business School.

Outra dica é utilizar as empresas que os grandes bancos, seguradoras e outras empresas grandes utilizam.

Os leiloeiros citados pelos especialistas consultados pela Inteligência Financeira são:

• João Emilio Leiloeiro
• Milan Leilões
• Sodré Santoro
• Nosso Leilão
• Zuk Leições
• Biasi Leilões
• Sold
• Frazão Leilões
• Lance Já Leilões

Quais as regras básicas que o investidor deve saber?

Assim, o interessado deve ter pleno conhecimento do edital que dará publicidade à realização do leilão e que conterá as informações básicas, como data, horário, local e lance mínimo para arrematação. Além disso, o interessado deverá se cadastrar previamente no site responsável e ficar atento às regras de seu funcionamento.

No leilão, os interessados em comprar apresentam lances a partir de um mínimo já estipulado. “Os leilões podem ser divididos em duas etapas. Na primeira, lances inferiores ao valor mínimo da avaliação do bem não são aceitos. Se não houver nenhum lance, ocorre a segunda fase, na qual o valor mínimo de lance é menor do que a avaliação. Por fim, a melhor oferta arremata o bem”, explica Marcos Poliszezuk, sócio fundador do escritório Poliszezuk Advogados.

Depois disso, cabe ao investidor realizar o pagamento no valor e prazos devidos. “Forma e prazo de pagamento do imóvel na arrematação devem ser somados à comissão do leiloeiro, de 5% em cima do valor arrematado, além de débitos do bem que ficarão sob responsabilidade do comprador”, acrescenta Jairo Lopes, diretor da Lance Já Leilões.

Como é feito o pagamento do leilão?

O pagamento pode ser feito à vista ou a prazo, porém, o parcelamento não costuma ser tão extenso quanto os de imóveis adquiridos via financiamento imobiliário comum. Se parcelamentos chegam a 30 anos em imóveis comuns, nos de leilão, as parcelas não costumam passar dos 3 anos.

O pagamento da entrada ou do valor total é feito geralmente em até 48 horas depois de arrematado o imóvel, mas o prazo pode ser flexibilizado, embora não passe de cinco dias na maioria dos casos. Não é incomum que, depois do arremate, o vencedor inclua mais pessoas no negócio para facilitar o pagamento, o que é legal e bem aceito pelos credores e leiloeiros.

Qual o calendário de leilões para os próximos meses ou para 2024? Como posso ficar atualizado sobre as datas?

Existem dois tipos de leilão: judiciais e extrajudiciais. Os leilões judiciais ocorrem quando o bem é apreendido ou então penhorado por meio de um processo judicial. “Vários leilões são realizados no decorrer do ano e os interessados podem acompanhar através dos sites dos tribunais onde o imóvel está localizado”, explica Poliszezuk.

Já os extrajudiciais ocorrem por diversos motivos e geralmente são realizados por empresas, bancos e até mesmo pessoas físicas. “Neste caso, os interessados poderão verificar os editais nas instituições credoras ou então nos leiloeiros oficiais que são registrados na Junta Comercial do Estado”, complementa.

Quais os riscos de comprar um imóvel no leilão?

Há diversos riscos associados a compra de um imóvel em leilão. O primeiro deles é o estado de conservação do imóvel, “o que pode aumentar consideravelmente o custo total da operação” se forem necessárias reformas além das contabilizadas pelo investidor, ressalta Carlos Honorato, professor da FIA Business School.  

Além disso, dívidas e ônus do imóvel, como IPTU atrasado, taxas de condomínio, ou outros encargos podem recair sobre o novo proprietário.

Quando o assunto é questões burocráticas, em muitos casos, as informações disponíveis sobre o imóvel são limitadas, “o que dificulta uma avaliação completa antes da compra”, diz Honorato.

Além disso, a aquisição de imóveis em leilão pode envolver um processo legal complexo, “com várias etapas burocráticas que podem ser demoradas”, o que pode atrapalhar investidores que têm como propósito a revenda rápida do imóvel.

Nas questões de mercado, concorrência e sobrevalorização são alguns riscos. “A competição com outros compradores pode levar a lances excessivamente altos, resultando em um preço de compra acima do valor de mercado”, alerta o professor da FIA.

Na questão de pagamento, como dito anteriormente, o fato de nem todo o imóvel leiloado poder ser financiado e as opções de financiamento serem limitadas também é um ponto problemático.

O que acontece ao comprar uma casa leiloada ocupada?

Dessa forma, um dos principais riscos é comprar um imóvel que tem uma ação judicial discutindo a retomada do imóvel. Por exemplo, o credor tomou o imóvel e colocou o bem em leilão. Porém, o devedor acionou a justiça alegando que a tomada é contra a lei por motivos que podem variar.

“Pode haver riscos de danos ao imóvel, uma série de custos adicionais e incerteza: o processo de desocupação pode levar um tempo indeterminado, o que pode afetar seus planos de uso, reforma ou aluguel da propriedade além da necessidade de assistência legal”, explica Honorato.

Porém, alterações no entendimento sobre o tema em tribunais superiores têm mudado essa dinâmica a favor dos credores, como explicado a seguir.

Mudança do STF e efeitos práticos sobre desocupações

Muitos credores estão optando por levar um imóvel ocupado a leilão. Geralmente, os valores são ainda menores que os praticados em outras oportunidades. Isso porque a responsabilidade de desocupação fica com o novo proprietário. E essa tarefa pode ser bem desafiadora.

“As tratativas com o ocupante do imóvel são difíceis porque ela não perdeu porque quis, ela passou por problema financeiros ou de saúde que, consequentemente, abalam a parte financeira”, diz Ongaro.

Diante disso, as autoridades tinham por conduta beneficiar o devedor, mas com a mudança no entendimento do STF, a retomada dos imóveis nessas circunstâncias pode vir a ser mais frequentes que no passado.

É bastante comum devedores alegarem que o saldo devedor está incorreto, com alegadas taxas de juros e correções monetárias incorretas.

Essas contestações na Justiça devem ter cada vez menos efeito depois de decisão do Supremo, que tem dificultado o avanço desse tipo de ação e facilitado a retomada de imóveis por credores sem que seja necessária ação de reintegração.

Portanto, para que o investidor tenha o direito de utilizar, vender ou alugar o imóvel, ele precisará retirar o devedor do imóvel. “A pessoa sai por vontade própria ou então o credor entra com ação judicial. Se conseguir uma liminar, consegue desocupar em até 3 meses. Caso contrário, isso pode se estender em uma briga judicial”, explica o sócio da COS advogados.

“Hoje, tem um percentual de decisões judiciais favoráveis ao credor muito maior para sair em 60 dias. A perspectiva de conseguir tirar a pessoa de lá em até seis meses é bem favorável”, complementa Ongaro, o que pode justificar a compra de uma casa ocupada.