O que está acontecendo com o preço dos imóveis?

Você já deve ter se assustado com o preço dos imóveis em sua cidade. Levantamento do Índice FipeZap+ feito em São Paulo, Rio, Curitiba, Florianópolis, Goiânia e Recife, levando em conta imóveis novos e usados de dois e três quartos, mostra uma alta generalizada nos preços.

Uma das justificativas está no aumento dos gastos do setor de construção, que subiu por volta de 30% nos últimos dois anos. A primeira culpada foi a pandemia. A segunda dessa lista é a guerra na Ucrânia, que começou há três meses. Ambos eventos, segundo quem acompanha o setor de perto, teriam gerado rupturas nas cadeias de suprimento e essa avalanche deve continuar por mais um ano, no mínimo. Quem paga a conta são os consumidores e os investidores, que compram imóveis para alugar.

Por que os preços dos imóveis subiram tanto?

Sua renda aumentou 30% em dois anos? Acredito que não. Então o que justifica esse aumento nos preços dos imóveis? Basicamente, dois fatores. “Os preços dos terrenos foram inflacionados pela alta procura de incorporadores e o aumento do INCC”, afirma Guilherme Werner, sócio da consultoria Brain Inteligência Estratégica, especializada no mercado imobiliário.

INCC: a inflação dos imóveis novos

INCC é o Índice Nacional de Custo de Construção, que, de uma maneira bem resumida, é uma taxa cobrada sobre as construções que leva em conta os custos da obra e recai apenas em imóveis na planta. Foi criado em 1940 e é determinado pelo Instituto Brasileiro de Economia (IBRE), que pertence à Fundação Getúlio Vargas (FGV). Os dados são coletados no Rio de Janeiro, Belo Horizonte, São Paulo, Brasília, Recife, Salvador e Porto Alegre.

Ele justifica uma parte da elevação dos preços. Mas você vai ler na entrevista que Guilherme concedeu à Inteligência Financeira o contexto atual do mercado imobiliário. Se você está pensando em comprar sua casa própria, recomendo fortemente a leitura. Se é investidor, idem. E se não é uma coisa nem outra, leia também. Porque, no final das contas, está tudo interligado no mundo dos investimentos e na economia.

O que está acontecendo com os preços dos imóveis nos grandes centros?

Os preços realmente subiram em decorrência de alguns fatores, como o custo construtivo, o custo de insumos e dos terrenos.

Essa valorização é consistente?

Essa valorização é consistente e sustentável. Não vemos casos que indiquem uma inflação descabida de preços, ou seja uma bolha inflacionária de preço. O crescimento imobiliário é sustentável sobretudo em regiões de oferta abaixa, de grande escassez, que foram regiões que tiveram seus estoques liquidados durante a pandemia. Um exemplo são as regiões orientadas à segunda moradia para pessoas de alta renda, como o litoral catarinense e o interior paulista.

O aumento tem a ver com inflação, pandemia e juros altos?

O aumento decorre, sim, destas questões. Então, ainda que o valor do imóvel não aumente numa proporção grande, o aumento de preço para tomada de um financiamento imobiliário faz com que aquele imóvel se torne mais caro para o comprador. Para um cliente tomar emprestado R$ 200.000 no banco, a juros de 6,8% ou 7%, ele precisava comprovar renda mensal de R$ 6.000. Hoje para tomar os mesmos R$ 200.000, os juros estão em quase 10%, além de renda mensal de R$ 8.500. Ou seja: o imóvel acabou ficando mas ficou mais caro em decorrência do aumento do juro, do custo de aquisição, da inflação. É importante frisar que o mercado passou por um processo de liquidação de estoque em várias capitais brasileiras, como Belo Horizonte e São Paulo entre 2020 e 2021, quando também foram lançadas mais de 90.000 unidades. Então a própria escassez cai na lei básica econômica de oferta e demanda, e é outro fator que eleva os preços.

Quem compra um imóvel hoje?

O perfil é bem heterogêneo, mas majoritariamente a compra imobiliária ainda é por uma transição demográfica, entre 55% e 60% das compras imobiliárias são por necessidade. Ou seja: as pessoas compram imóveis para sair do aluguel, porque se casam, se divorciam, mudam de endereço, a família aumenta ou porque querem sair da casa dos pais.

Qual é a porcentagem de imóveis financiados?

Apenas 15% das pessoas pagam um imóvel à vista. Cerca de 85% das pessoas financiam a casa própria.

O que deve acontecer daqui para frente?

Não deve haver imóveis encalhados, uma vez que boa parte dos estoques das grandes regiões brasileiras são estoques de ontem, ou seja, estoques realizados ao longo de 2020, 2021 e 2022. Metade dos estoques das grandes cidades, como São Paulo, Rio, Belo Horizonte, é de produtos lançados entre o segundo semestre de 2020 e 2021, então não há como falar em imóvel encalhado, ainda que haja uma estabilização de venda.

Os preços vão cair ou isso não deve acontecer tão cedo?

Pelas nossas pesquisas e o que a gente ouve das incorporadoras, a gente aqui da Brain acredita que este é o momento de comprar, porque os preços ainda devem subir mais.

Comprar imóvel pensando em alugar é uma boa opção?

O investimento imobiliário é uma boa opção sobretudo em momento de grande instabilidade econômica, algo que o americano chama de “flat quality”. O investimento imobiliário é uma boa opção e é importante dizer que o investimento imobiliário brasileiro basicamente é patrimonialista não é especulativo. O investimento imobiliário é seguro e, além da própria remuneração mensal, você tem a valorização do ativo, que torna o investimento imobiliário bem atrativo mesmo em momentos de juro alto.

Como o senhor analisa os fundos de investimento imobiliários?

Os fundos imobiliários foram muito bem em 2020 e 2021, por ser uma modalidade de investimento ancorada em um mercado seguro, mas também por conta de isenções tributárias do Imposto de Renda, mas além disso, a modalidade de fundo imobiliário é uma democratização do investimento imobiliário, que exige investimento bem baixo. Há fundos imobiliários pagando bons dividendos, alocando recurso não só em recebíveis mas também em fundos híbridos, de shoppings, de hotelaria, no mercado de loteamento, de multipropriedade. É um caminho sem volta com cada vez mais dinheiro alocado nessas modalidades de investimento.