Vai financiar um imóvel de R$ 600 mil? Então saiba qual deve ser sua renda

Quem é que tem dinheiro na conta para pagar um imóvel à vista? É provável que você (como a maioria da população do Brasil) não seja um desses sortudos. Mas não é por isso que você precisa desistir de ter um imóvel próprio.

Nesta entrevista, Rodrigo Simões, economista e professor Faculdade do Comércio (FAC-SP) calcula qual é a renda necessária para financiar um imóvel de R$ 600 mil, e quanto é preciso dar de entrada. E, claro, como ficam as prestações mensais para quem está pensando em entrar nesse tipo de financiamento.

Antes de irmos para perguntas e respostas, porém, ressaltamos que são apenas estimativas e simulações. Os valores sempre podem variar de acordo com o perfil do interessado, da sua negociação com a instituição financeira, dos juros e taxas embutidos, prazo de pagamento, entre outros fatores.

Quanto do valor do imóvel é possível financiar?

Não há uma regra, mas os bancos costumam pedir pelo menos 20% de entrada. Portanto, em geral, é possível financiar 80% do valor. Mas existem casos em que aceitam 15% de entrada, principalmente quando o prazo para pagamento do saldo devedor não é muito longo.  

Então, é preciso dar R$ 120 mil de entrada para financiar um imóvel de R$ 600 mil?

Sim, o valor ficaria em torno de R$ 120 mil. Isso supondo que a família tenha seu crédito aprovado, tenha um bom score de pagamento e que o banco tenha aprovado a entrada de 20% do imóvel.

E qual é a renda para financiar um imóvel de R$ 600 mil?

Considerando que a entrada seja mesmo de 20% e que o período de financiamento do saldo devedor fique em 15 anos, a renda para financiar um imóvel de R$ 600 mil seria de R$ 15 mil por mês. (Está fora das suas possibilidades? Então confira qual é a renda para financiar um imóvel de R$ 500 mil. Pode gastar um pouco mais? Aqui você vê qual é a renda para financiar um imóvel de R$ 1 milhão).

Veja que estou considerando uma taxa de juros de 8,6% ao ano, ok? E não incluí as taxas de administração dos bancos, seguros e outros custos que, no final, chamamos de custo efetivo total.

Essa é a taxa de juros mais comum para esse tipo de financiamento?

Olhando para a taxa média do mercado, divulgada no site do Banco Central, ela está em 9,65% ao ano.

Se olharmos para taxa da CEF – Caixa Econômica Federal, que é o banco que mais financia imóvel no Brasil, a taxa média está em 8,6% a.a. É essa que estou utilizando.

E se considerar os outros custos que você citou, a taxa deve aumentar quanto, em média?

Pelo que observo, a diferença entre a taxa de juros e o custo efetivo total fica entre 0,3% e 0,5%. Isso varia muito de banco para banco.

E quanto fica a parcela de um financiamento de R$ 600 mil?

Com entrada de 20% do valor do Imóvel, a parcela mínima num financiamento de 20 anos seria de aproximadamente R$ 4 mil. Isso considerando apenas os juros do financiamento.

A idade pesa na hora de buscar um financiamento imobiliário?

Ela tem peso, mas não é o único fator de influência. Os bancos analisam a idade, a profissão, a renda e a expectativa de vida média em relação à idade economicamente ativa.

Cada banco faz sua ponderação, mas é interessante perceber que quanto mais próximo da idade de aposentadoria você estiver, mais difícil e escasso ficará o crédito para este tipo de financiamento.

Isso acontece porque é comum que a aposentadoria de uma pessoa seja menor do que o salário que ela recebia. É o que acontece com boa parte da população, não é? 

E qual é a renda para financiar um imóvel de R$ 600 mil pelo maior prazo e com a menor entrada?

Vamos lá. Nesse caso, a pessoa teria de dar 20% do valor de entrada e pagar o saldo devedor em 30 anos.

Ou seja, o saldo a financiar seria de R$ 480 mil. Então, com uma taxa de financiamento de 8,6% a.a, a prestação ficaria em R$ 3.615,72.

Para assumir essa mensalidade, a renda necessária ficaria em torno de R$ 12 mil.

E se a pessoa tiver mais dinheiro para dar de entrada, a renda pode ser menor?

Vamos considerar que ela tenha 40% para dar de entrada. Ou seja, ela paga R$ 240 mil e financia R$ 360 mil por 30 anos.

O valor da prestação, considerando taxa de 8,6% a.a., fica em torno de R$ 2,7 mil. E a renda precisa ser de, no mínimo, R$ 9 mil. Já melhora, né?

Só para lembrar, não considerei as taxas de administração, seguros e outros custos. A simulação considera apenas o valor a ser financiado e a taxa de juros do banco.

E se ela tiver mais idade e precisar financiar em menos tempo?

Vamos supor que essa pessoa tenha 50% do valor para dar de entrada e vá financiar os R$ 300 mil que sobram em 15 anos, ok?

O valor da prestação ficaria em torno de R$ 2,9 mil e a renda mínima para o financiamento seria de R$ 9,8 mil.

Existem alguns cuidados essenciais para financiar o imóvel?

A recomendação fundamental é que as famílias se planejem. Digo isso porque, ao assumir o financiamento de um imóvel, que geralmente é de longo prazo, aproximadamente 30% da renda serão destinados a pagar a parcela do bem.

Então, a família deve se organizar para equilibrar seus gastos com alimentação, saúde, transportes, educação e despesas do lar dentro dos 70% restantes.

Principalmente porque o financiamento de um imóvel não permite longos períodos de inadimplência. O banco pode retomar o bem se não houver uma renegociação.