Com lançamento do ITRI11, Itaú testa apetite do investidor por IPOs de fundos imobiliários (FIIs)
Se este ano promete ser quente para os IPOs de fundos imobiliários (FIIs), a asset do Itaú decidiu testar o apetite do investidor logo na saída. Bem antes das reuniões do Banco Central que podem levar os juros da economia para perto de um dígito, o banco tentará captar até R$ 500 milhões na oferta inicial de um FII. O produto se estrutura a partir de diferentes classes de ativos: fundos de imóveis, papeis (CRIs) e até ações de incorporadoras.
Com o nome de Itaú Total Return (ITRI11), o fundo terá como alvo a rentabilidade de 16% ao ano, ou IPCA + 12% ao ano. O período de reserva de cotas começa nesta segunda-feira (22) para o investidor, com término previsto para o dia 06 de março.
Novo FII seguirá a tendência por híbridos
O fundo será um hedge fund imobiliário, categoria híbrida que parece ter caído no gosto do investidor brasileiro. No ano passado, marcado por poucos IPOs de fundos imobiliários, a Kinea chamou a atenção após levantar mais de R$ 1 bilhão para um produto similar, o Kinea Hedge Fund (KNHF11).
Foi a segunda maior captação do mercado no ano de 2023, atrás apenas da Credit Suisse Hedging-Griffo, que levantou R$ 1,57 bilhão para o CSHG Logística (HGLG11), recheado por condomínios logísticos.
Mais ‘tijolo’ do que ‘papel’
O Itaú Total Return (ITRI11) vai contar com uma cesta de ativos físicos do mercado imobiliário, chamados de ‘tijolos’ no jargão do mercado. Essa participação tende a ser majoritária, podendo ir de 40% a 70%, a depender do apetite do mercado.
Assim, para reduzir a oscilação, a gestão terá um colchão de renda fixa, com um percentual variável de 20% a 50% aplicado em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Portanto, os papeis serão distribuídos entre pós-fixados (que pagam CDI + 3,5% ao ano) e atrelados à inflação (IPCA + 9% ao ano).
Pimenta nos IPOs de fundos imobiliários (FIIs)
O tempero de volatilidade do Itaú Total Return (ITRI11) vai ficar por conta de um portfólio que pode ser aplicado em fundos de desenvolvimento ou Fundo de Investimento em Participações (FIP), focados no segmento imobiliário. Esses são ativos menos líquidos e, assim, podem turbinar ou não os dividendos a partir do momento em que os ativos entram na fase operacional. O fundo pode investir até 20% de seu book nessa classe.
Outro ingrediente que pode apimentar o portfólio é o que dá ao gestor mandato para aportar no máximo 10% do fundo em ações de empresas do mercado imobiliário, desde que negociadas com bom desconto na bolsa.
‘FII com volatilidade’
Luis Felipe Vieira, especialista em investimentos e sócio do escritório SVN, da XP, afirma que o retorno estimado pelo ITRI11 é “muito bom para um ano que deve jogar para baixo as taxas de retorno da renda fixa”.
Entretanto, ele faz uma ressalva. “O investidor precisa saber que este é um produto de renda variável. Vai ter volatilidade aqui nesse fundo”, afirma Vieira.
Ano dos IPOs de fundos imobiliários (FIIs)
O Itaú puxa a fila dos lançamentos num ano que deve ser mais animado para quem busca IPOs de fundos imobiliários. Embora a indústria de FIIs tenha captado R$ 11,6 bilhões em 2023, a percepção dos analistas é de que os gestores represaram as ofertas na expectativa de um ciclo mais favorável de juros.
Sinal disso é que o ano começou e o setor já movimentou R$ 3,2 bilhões em ofertas registradas na Comissão de Valores Mobiliáros (CVM). A maior delas é um follow-on do XP Mall (XPML11), fundo de shoppings, que levantou mais de R$ 1 bilhão. Os dados são da Empirucus, compilados a pedido da Inteligência Financeira.
Outra oferta de FII
O IPO do Itaú Total Return (ITRI11) é a primeira oferta inicial para investidor em geral em 2024. No entanto, não inaugura o movimento no ano. No dia 9 de janeiro, a Gazit, operadora de shoppings centers localizados em São Paulo, iniciou o período de subscrição do Gazit Malls (GZIT11). O produto, no entanto, mira o investidor qualificado, que têm a partir de R$ 1 milhão aportado no mercado de capitais.
A Gazit é dona de empreendimentos como o Shopping Light, no centro de São Paulo, Top Center, na Avenida Paulista, e Internacional Shoppings, em Guarulhos. Com o IPO, tenta captar R$ 312 milhões. O período de oferta termina na próxima quarta-feira (24).
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