Com deflação do IGP-M, como fica a vida do investidor de fundos imobiliários (FIIs) a partir de agora?
O IGP-M, índice conhecido para reajuste dos contratos de aluguéis, vai fechar o ano de 2023 em deflação, o que não acontecia desde 2017. A diferença é que, há seis anos, ele encerrou em -0,52%. E, neste ano, até novembro, a queda é de 3,46%. Mas a pergunta que o investidor se faz é qual o impacto dessa retração do IGP-M nos fundos imobiliários, principalmente os FIIs de renda, criados para pagar ao investidor dividendos gerados pela receita das locações?
A pedido da reportagem, a cy.capital, gestora de fundos imobiliários da incorporadora Cyrela, de Elie Horn, investigou o assunto. O levantamento considerou os 30 fundos mais relevantes do Ifix com atuação em lajes corporativas, condomínios logísticos e shoppings. E descobriu que, apesar da montanha russa que se tornou o IGP-M nos últimos anos, eles ainda são muito relevantes como indexador dos contratos dos fundos.
IGP-M e fundos imobiliários
Para se ter uma ideia, 42% dos contratos dos fundos de lajes corporativas mais relevantes ainda permanecem indexados pelo IGP-M. Assim como são 30% dos contratos dos shoppings e 22% dos galpões logísticos. A bem da verdade, os shoppings usam como métrica de reajuste o índice e um percentual do faturamento das lojas.
Mas o fato é que, segundo a pesquisa da cy.capital, apesar desse uso intensivo do IGP-M nos fundos imobiliários, a verdade é que se ele sobe ou se ele cai, o impacto do índice nos últimos anos tem sido praticamente nulo para o resultado ou os dividendos distribuídos pelo FIIs.
“É quase como se o IGP-M não tivesse nenhuma correlação com os números dos fundos imobiliários”, afirma a economista da cy.capital, Eliane Teixeira dos Santos.
“Em 2020 e 2021 o IGP-M subiu muito forte e, mesmo assim, nos anos seguintes, quando se reajustaram os contratos, o preço dividido pelo valor patrimonial não foi impactado, mostrando que os fundos não foram impactados”, diz. “Agente percebe uma correlação muito forte, ai sim, com a taxa de juros real da economia”, aponta.
No ano de 2020, durante a pandemia, o IGP-M, que nos dois anos anteriores subiu na casa de 7,50%, acelerou para 23,14% em 12 meses. No ano seguinte, em 2021, perdeu um pouco de força, mas mesmo assim encerrou o ano em 17,78%.
“É como se o indexador para o reajuste dos imóveis não fosse usado para reajustar os imóveis”, afirma Eliane Santos.
Gatilhos para reduzir correlação
De fato, é mais ou menos isso o que tem acontecido. Henrique Leao, economista da TG Core Asset, que opera cinco fundos imobiliários, conta que depois da pandemia os gestores passaram a renegociar as cláusulas de reajuste de contrato com os locatórios.
“As empresas não tinham como pagar o reajuste do IGP-M, muitos estavam de lockdow, sem faturar, e foi uma oportunidade para estabelecerem novas formas para reajuste. Alguns trocaram o indexador para o IPCA e outras colocaram gatilhos, para o caso de alta muito forte ou de variação negativa”, conta.
Foi exatamente isso o que fez Felipe Ribeiro, que é gestor de portfólio da Rio Bravo. No papel, o TRBL11, fundo de galpões logísticos, tem ainda 43% dos contratos de aluguel indexados pelo IGP-M. Os demais 57% são atrelados ao IPCA. No entanto, ao longo dos últimos meses, o fundo vem regularmente distribuindo dividendos que vão de R$ 0,82 por cota, a R$ 0,75, com um dividend yeld anualizado de 9,2%.
O dividend yield é um indicador que mede a performance de um investimento de acordo com os proventos pagos aos seus cotistas. Ele mostra a relação entre os dividendos distribuídos e o preço atual da cota.
“A gente conseguiu isso porque, depois de 2020, nossos contratos tem um gatilho que impede reajustes negativos. No mínimo, eu mantenho o valor dos aluguéis”, diz Ribeiro, que tem 75% da receita proveniente das locações dos Correios, da processadora de proteínas BRF e da petroquímica Braskem.
“Eu considero que nossos contratos estão todos num valor muito bom”, afirma Ribeiro, alegando que tem gordura para manter o próximo ano sem reajuste. “Recentemente, apliquei 12% de reajuste na BRF, acima da inflação do IPCA, e 17% de reajuste para a Braskem”, conta.
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