Como ganhar dinheiro com imóvel sem ter a dor de cabeça de ser proprietário?

Muitas pessoas gostariam de investir parte de seu patrimônio na compra de um imóvel, usando a propriedade como uma forma de renda passiva. O problema é que ter um imóvel requer dinheiro, ou então, encarar um financiamento imobiliário. Mas você sabia que tem como investir em imóvel, mesmo sem muita grana, e o melhor dos mundos: sem os perrengues de ser dono de uma propriedade?

Estamos falando de dois ativos financeiros especificamente: a Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI). “LCI é um título de renda fixa emitido por instituições financeiras para captar recursos destinados ao financiamento do setor imobiliário”, explica George André Willrich Sales, professor e coordenador do mestrado profissional em controladoria e finanças da FIPECAFI.

Aliás, vale saber que títulos de renda fixa emitidos por instituições financeiras, como a LCI, geralmente são protegidos pela cobertura do Fundo Garantidor de Crédito (FGC). “E isso pode proteger os investidores caso aconteça algum problema no pagamento deste título”, argumenta Gustavo Pistori, CFA e head de investimentos da TRAAD.

Já o CRI, na prática, é igual ao LCI para os investidores. Ou seja, são títulos de renda fixa em que você recebe seu dinheiro de volta acrescido de juros.

“Por trás do título, a diferença é que o investidor está efetivamente comprando um ‘pacote’ de dívidas já existentes relacionadas ao mercado imobiliário. As empresas que originam estas dívidas, por diversos motivos, vendem esses recebíveis para as securitizadoras, que são as entidades quem ‘empacotam’ essas dívidas para vender a investidores as partes desse mix de dívidas”, explica Pistori.

Ainda de acordo com o especialista, uma diferença crucial entre os dois produtos, é que o CRI não conta com a proteção do FGC.

Zero Imposto de Renda

E, além desses dois ativos financeiros serem uma maneira de saber como investir em imóvel sem necessariamente comprar uma propriedade, existe outra vantagem interessante: esses produtos são isentos de Imposto de Renda.

“Vale ressaltar que o não pagamento do IR é específico para os rendimentos gerados, não para eventuais ganhos de capital na venda do título. Além disso, a isenção se aplica a pessoas físicas residentes no Brasil. E as regras podem variar de acordo com o produto e as condições específicas do investimento”, pontua Sales.

Como investir em imóvel: tipos de LCIs e CRIs

Então, para você que entendeu como investir em imóvel por meio de LCI e CRI, é importante conhecer os tipos desses dois investimentos. De acordo com Bruna Naranjo, analista de renda fixa da CM Capital, tanto a Letra de Crédito Imobiliário quanto o Certificado de Recebíveis Imobiliários possuem as mesmas versões de produtos. Que são:

• Prefixada: rendimento preestabelecido. “Ou seja, no momento da aplicação, o investidor já sabe quanto terá no vencimento de seu ativo”, afirma Bruna;
• Pós-fixada: rendimento atrelado a determinado indexador e sua remuneração é paga com base no indicador investido;
• Híbrida: rendimento onde tem uma taxa preestabelecida + um indicador pós fixado (geralmente sendo o IPCA).

Riscos da LCI

Claro que nem tudo são flores na hora de pensar em como investir em imóvel por meio desses dois ativos financeiros. Afinal de contas, existem riscos nessas aplicações.

No caso da Letra de Crédito Imobiliário, existe a possibilidade de perder dinheiro se você decidir resgatar o valor antes do prazo de vencimento. Além disso, existe o risco da própria instituição financeira que emitiu o produto.

Desse modo, se o banco tiver algum problema de liquidez, por exemplo, os investidores poderão ter impactos negativos no retorno financeiro do LCI.

Além disso, Martin Iglesias, especialista líder em investimentos e alocação de ativos do Itaú Unibanco, pontua que a liquidez da Letra de Crédito Imobiliário é um tanto quanto menor do que outros investimentos. “Como é o caso de um CDB ou Tesouro Direto, por exemplo”, menciona.

LCIs que devem performar melhor em 2024

Para investir em imóvel com a ajuda desses ativos financeiros é interessante ficar de olho nos possíveis produtos dessas categorias que devem ter bons rendimentos ao longo desse ano.

Desse modo, para Bruna, devido à queda na taxa de juros, os LCIs prefixados se destacam neste momento. “Assim como os híbridos, que podem oferecer proteção contra a inflação”, pontua a especialista.

Como investir em imóvel: quanto rendem R$ 500 mil em LCI?

E para você ter uma ideia de quanto seria, mais ou menos, o retorno financeiro de uma aplicação na Letra de Crédito Imobiliário, fizemos algumas simulações no valor de meio milhão. Então, quanto rendem R$ 500 mil na LCI em diferentes períodos? A gente te conta agora, mas sempre lembrando que a rentabilidade passada não garante o lucro futuro, mas pode te dar um norte sobre o investimento, ok?

Bruna Naranjo fez as contas tomando como base um LCI com rendimento de 95% do CDI. Portanto, veja só quanto seria o retorno financeiro de R$ 500 mil na LCI em:

• 1 ano: aproximadamente R$ 55,414 mil;
• 2 anos: mais ou menos R$ 115,178 mil;
• 5 anos: em torno de R$ 342,52 mil;
• 10 anos: aproximadamente 922,037 mil.

“Em todos os casos, a rentabilidade líquida total (ao ano) usada para os cálculos é de 11,04%”, pontua analista de renda fixa.

Já em outra simulação, dessa vez feita por George André Willrich Sales, o investimento usado como exemplo foi uma LCI com rendimento de 90% do CDI. Desse modo, quanto rendem R$ 500 mil na Letra de Crédito Imobiliário em:

• 1 ano: mais ou menos R$ 42,555 mil;
• 2 anos: aproximadamente R$ 83,890 mil;
• 5 anos: em torno de R$ 218,748 mil;
• 10 anos: mais ou menos 516,215 mil.

Desvantagens do Certificado de Recebíveis Imobiliários

Agora, portanto, vamos falar um pouco dos riscos que o CRI pode trazer ao investidor. E o primeiro ponto de atenção é que o Certificado de Recebíveis Imobiliários não possui aquela cobertura do Fundo Garantidor de Créditos que o LCI, e alguns outros produtos de renda fixa, tem.

Além disso, existe o risco de quem comprou o imóvel não pagar o financiamento. E se isso acontecer, pode ser que o investidor não receba o rendimento esperado. Sem esquecer do quesito liquidez.

“O CRI, assim como o LCI, possui uma liquidez menor no comparativo com outros ativos financeiros, como o Tesouro Direto e o CDB, por exemplo”, afirma Martin Iglesias.

Os CRIs que devem performar melhor esse ano

Por isso, antes de investir em imóveis por meio desses produtos, é muito importante analisar se esses investimentos são bons para os seus objetivos. Sem esquecer, claro, que também é importante ficar de olho naqueles ativos que devem ter bons retornos em 2024.

“Papéis sem liquidez como os CRIs especialmente devem estar na carteira do investidor atrelados a projetos futuros. Então, como são papeis de prazos mais longos, os títulos que remuneram a IPCA + juros são boas opções para projetos de longo prazo”, aconselha Flávio Pretti, planejador financeiro CFP pela Planejar (Associação Brasileira de Planejamento Financeiro).

Já Bruna Naranjo acredita que os CRIs seguirão o mesmo caminho que as LCIs. “Por conta da atual queda de juros, os Certificados de Recebíveis Imobiliários prefixados devem ter maior destaque neste momento. Assim como os ativos híbridos, que podem oferecer proteção contra a inflação”, argumenta.

Quanto rendem R$ 500 mil em CRIs?

Então, por fim, chegamos à simulação do retorno financeiro de meio milhão em Certificados de Recebíveis Imobiliários. E o primeiro cálculo foi realizado por George André Willrich Sales, que usou um CRI a 90% do CDI. Portanto, quanto rendem R$ 500 mil em CRI por:

• 1 ano: em torno de R$ 42,555 mil;
• 2 anos: aproximadamente R$ 83,890 mil;
• 5 anos: em torno de R$ 218,748 mil;
• 10 anos: mais ou menos 516,215 mil.

Já Bruna Naranjo fez uma simulação considerando um ativo com pagamento de juros e amortização somente em seu vencimento e utilizando uma taxa de 97% do CDI. Então, qual seria o retorno financeiro de R$ 500 mil em CRI por:

• 1 ano: aproximadamente R$ 56,644 mil;
• 2 anos: mais ou menos R$ 117,868 mil;
• 5 anos: em torno de R$ 351,824 mil;
• 10 anos: aproximadamente 953,670 mil.

“Em todos os casos, a rentabilidade líquida total (a.a.) é de 11,28%”, finaliza a especialista.

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