‘É melhor ter dinheiro de tijolo’: as experiências de quem investiu em imóveis para alugar

Investir em imóvel para aluguel foi a opção escolhida pelo médico Leopoldo Silva pela experiência familiar. Com o trauma da hiperinflação, sua mãe o ensinou desde pequeno a priorizar a compra de imóveis, como uma reserva de patrimônio.

“Minha mãe sempre me falava que era melhor ter dinheiro de tijolo do que dinheiro no banco, porque no banco nosso dinheiro se desvaloriza. Ela veio de uma época na qual a inflação corroía os ganhos e o poder de compra das pessoas”, diz Silva, que seguiu os conselhos à risca.

O médico possui três imóveis para investimento, que aluga há cerca de quatro anos. Todos na região da Vila Mariana, na zona sul da cidade de São Paulo. Ele afirma que está feliz com a escolha que fez, satisfeito com os retornos apesar de ter passado por dores de cabeça. Mas, diferentemente de sua mãe, ele não colocou todo o seu dinheiro ‘em tijolo’.

“Não acredito que todo mundo deva investir tudo em imóveis. É mais um ponto de diversificação da carteira”, afirma. Contudo, ele não vai tão longe: 95% dos seus investimentos estão em renda fixa, como títulos públicos e crédito privado. A renda variável não está nos planos. “Não tenho perfil para investir em ações, muito menos no mercado brasileiro, que é instável”, argumenta.

Por que brasileiros investem em imóvel para alugar?

Reportagem da Inteligência Financeira, com base nos dados do Índice FipeZap, mostra que a rentabilidade do aluguel em 2024 não bateu o CDI, apesar de ter vencido a inflação. Os investidores que possuem imóveis alugados tiveram retorno de cerca de 6% sobre o valor do imóvel.

Entrevistados relatam como motivações para buscar investir em imóvel para aluguel a segurança, a possibilidade de renda extra e até, pura e simplesmente, por encontrarem uma oportunidade que parecia imperdível.

“A oportunidade de compra foi o que me comoveu. O aluguel foi consequência. Foi acontecendo naturalmente, não era um objetivo”, afirma o relações públicas Roney Paulino da Costa. Ele aluga sete imóveis há mais ou menos cinco anos. São três em São José do Rio Preto, dois em São Paulo, um em Ribeirão Preto e um em São Caetano do Sul.

Próxima da aposentadoria, a pedagoga Sonia Veloso de Carvalho priorizou a busca por uma renda extra.

“O desejo de ter um imóvel para alugar surgiu da necessidade de complementar minha renda familiar. Meu marido se aposentou em 2021 e em breve me aposento também. Sabendo que o salário diminui consideravelmente achamos por bem ter mais uma renda, para não ter apuros na velhice”, explica.

Sonia fez esse movimento em 2021, quando comprou um imóvel no Parque do Mandaqui, na Zona Norte.

A pedagoga está feliz. E seu “filho único” está alugado desde o primeiro dia. “O processo de alugar foi muito rápido, assim que o imóvel foi publicado eu recebi várias propostas. O contrato já foi renovado, com a mesma inquilina, sem problema algum”, conta.

Buscando uma boa oportunidade

Sonia atribui seu sono tranquilo ao fato de ter feito quase duas dezenas de visitas antes de comprar o imóvel. “Essa foi a parte mais trabalhosa. Fiz 17 visitas antes para ter certeza de um bom negócio, conversei com síndico e moradores para não ter surpresas futuras. Essa pesquisa me livrou de comprar apartamento em um local de alagamento”, rememora.

A pedagoga também valoriza a diversificação. Frustrada por ter perdido dinheiro em um investimento em ações da Petrobras (PETR4) no passado, hoje ela destina os recursos que possui para renda fixa.

Satisfeitos, os três investidores ouvidos pela Inteligência Financeira citam a localização do imóvel como o principal critério para o investimento. Buscar casas e apartamentos próximos de transporte público, escolas e hospitais seria um dos segredos.

O outro, para ter uma margem de lucro maior, é tentar pagar o menos possível. Para tanto, vale procurar oportunidades como imóveis na planta ou sendo vendidos em leilões.

“O leilão é bom, mas você precisa de dedicação e tempo de estudo. E tem que botar na conta outros custos, como o pagamento de um advogado, porque muitas vezes será necessário entrar com um processo para de fato utilizar o imóvel”, afirma Leopoldo Silva.

Peças-chave da equação: o inquilino e a imobiliária

Os entrevistados têm opiniões distintas a respeito de como conduzir a relação com seus inquilinos ao investir em imóvel para aluguel.

Contudo, os três concordam que ter um bom inquilino evita dores de cabeça e garante a renda extra mensal almejada. Mas a escolha da imobiliária tem suas particularidades.

Para Sonia Veloso, optar por uma imobiliária digital com grande alcance foi bom. O alto volume de interessados permitiu que a pedagoga escolhesse a inquilina com a qual fecharia contrato, o que a deixou satisfeita. Ela também gosta da ideia de terceirizar essa gestão e de ter alguém que faz as vistorias, deixando-a mais segura com a gestão do imóvel.

Leopoldo Silva também também usa imobiliárias digitais, mas não gosta da experiência. O médico sente falta de ter um contato direto com o inquilino, agora quase sempre intermediado por um atendimento virtual.

“A grande dificuldade hoje são as plataformas. Você não consegue mais conversar direto com o inquilino. É muito mais difícil, porque você vai ter que lidar com robôs, tem dificuldade para reparos. Entendo que é tendência, mas eu vejo como dificuldade”, avalia o investidor.

Já Roney Paulino não admite a ‘mordida’ da taxa de corretagem. Ele avalia que isso corrói sua margem de lucro. O relações públicas opta por alugar diretamente, sem intermediários. “Hoje praticamente alugo quase todos diretamente sem imobiliária para não ter que pagar os 27% (de Imposto de Renda) mais a corretagem da administração”, explica.

Investir em mais um imóvel?

Por enquanto, Sonia Veloso não pretende adquirir um novo imóvel. Por outro lado, Roney Paulino afirma que sua resposta vai depender de qual margem ele enxergar para possíveis opções. O relações públicas mira opções em que consiga ter rendimento mensal superior a 1% do valor do imóvel.

A taxa média calculada pelo Índice FipeZap, de 6,01%, resulta em cerca de 0,49% ao mês.

Para o investidor, uma alternativa vantajosa para driblar essa dificuldade é justamente o leilão. O relações públicas diz que na gestão dos seus imóveis faz a conta com base no valor que pagou, não no valor atual do imóvel.

“Se você comprou por R$ 500 mil, dificilmente você vai alugar por R$ 1 mil. Mas se comprar por R$ 300 mil é possível alugar por R$ 3 mil”, argumenta. Reportagem anterior da Inteligência Financeira trata dos cuidados na compra de imóveis em leilão.

Leopoldo Silva acredita que o alto custo do metro quadrado hoje em São Paulo, onde vive, dificulta as aquisições, mas mantém o radar ligado. Ele traçou como possíveis oportunidades imóveis de até 70m² em prédios antigos.

Para o médico, esse é um filão para explorar porque apartamentos nesse tipo de edifício ainda costumam ter vagas de garagem, o que não tem sido comum nos novos prédios e é algo que ele vê como importante para os potenciais inquilinos.

Silva também não olha hoje para apartamentos grandes, uma vez que o aluguel ideal seria caro e está difícil encontrar quem consiga pagar o preço que compensaria o investimento.