O que está acontecendo com os fundos imobiliários de shoppings?

Os fundos de investimento imobiliário (FIIs) representam uma alternativa mais acessível para quem deseja investir em imóveis. E, dentro deste mercado, há um segmento que, após despontar no último ano, continua com destaque de alta, com avanço de 1,4% no acumulado de 2024 até fevereiro. São os fundos imobiliários de shoppings centers.

Assim, o time de especialista do Itaú BBA listou 10 perguntas e respostas sobre o investimento, que caiu no gosto dos brasileiros. Por quê? Porque mesmo após dois anos de reabertura econômica, na esteira da pandemia de covid-19, os fundos imobiliários de shopping centers seguem como os “queridinhos” entre os investidores.

Eles terminaram 2023 com retorno total (cota + provento) de 30,6%, superior aos demais segmentos (fundos de ativos financeiros, de galpões logísticos e de lajes corporativas).

E, segundo a análise dos especialistas do Itaú BBA, eles ficaram bem acima do desempenho do Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix), que terminou o ano com ganho de 15,5%.

Além de registrar uma performance positiva, esses fundos se destacaram pela captação de novas cotas, enquanto outros setores apresentaram alguma dificuldade de levantar todo o capital.

O que vai acontecer com os fundos imobiliários de shoppings

Toda esta movimentação, porém, pode gerar algum desconforto aos investidores que, por sua vez, buscam respostas para suas perguntas: até onde o bom desempenho consegue ir? Qual a expectativa
para este ano? Quais são os riscos que podem levar a uma desaceleração?

Assim, para responder os principais questionamentos, os especialistas do Itaú BBA destrincharam o desempenho dos fundos imobiliários de shoppings para que você analise e tome sua melhor decisão. Confira!

1. Os fundos imobiliários terminaram 2023 com ampla aceleração. O que justifica tal performance?

“Após a pandemia de covid-19, vimos um bom desempenho do setor tanto em 2022, quanto em 2023. No início de 2022, adicionamos o HSML11 em nossa carteira, com exposição de 5%, para capturar a retomada desta classe de ativos pós-pandemia e no começo do ano passado, aumentamos a exposição ao HSML11 para 7,5%.

Mas os outros fundos imobiliários de shoppings não pareciam tão baratos quanto o HSML11, além de um ambiente de juros altos e inflação acima da meta, e muitas incertezas se o valor do segmento de shoppings seria destravado.

Além disso, o setor de shoppings era um dos mais alavancados, com um índice de alavancagem (nível de endividamento) alto. Ninguém sabia se eles conseguiriam realizar captações e se seriam boas – ou não.

No entanto, ao longo do ano, vimos todos os shoppings performando bem, com boas métricas de vendas, de vacância e inadimplência, e, assim, os fundos conseguiram crescer.

Os fundos iniciaram então um movimento de captação de mais de R$ 1 bilhão ao longo de 2023, tornando o segmento bastante aquecido.

Na virada do semestre, já tínhamos uma clareza maior, mas dos cinco FIIs de shoppings na Bolsa, apenas um tinha endereçado um pouco mais a dívida, que foi o XP Malls.

Os outros ainda estavam começando nesta tendência. Já neste ano, os FIIs de shoppings começaram o ano bem mais leves, pois com as captações conseguiram endereçar parte da alavancagem. O mercado comprou a tese e as emissões provam isso.”

2. Por que houve tanta demanda por emissões de shoppings?

“Os resultados operacionais dos shoppings têm melhorado desde 2022, o que puxa o desempenho dos fundos imobiliários de shoppings. Os indicadores pré-pandemia já foram todos superados e a gente teve um aumento de yield (retorno).

Entre o segundo e o terceiro trimestre de 2023, já era o setor de tijolo que pagava mais proventos. E como não temos tantos FIIs de shoppings listados na bolsa, o fluxo acaba se concentrando nesses cinco grandes nomes. A regra do fundo é distribuir 95% do lucro, então se o lucro subiu, o provento vai subir, o que aumenta a demanda.”

3. Até onde este movimento tem espaço para expandir?

“Olhando para os dados macroeconômicos, avaliamos que ainda existe espaço para a expansão desta classe de ativos. A queda nas taxas de juros, que acaba influenciando no consumo das famílias, a inflação baixa e a taxa de desemprego controlada são indicadores que indicam a possibilidade de mudança no posicionamento no segmento de shoppings.

Talvez não vejamos a mesma expansão que vimos nos dois últimos anos, com vendas crescendo substancialmente em relação ao ano anterior, mas avaliamos que ainda deve continuar crescendo.

Além disso, o custo de financiamento deve cair também, ficando mais barato para tomar empréstimos e comprar ativos.

E, se o fundo vende um ativo, normalmente gera um ganho de capital não recorrente e isso, consequentemente, aumenta o provento e atinge a cota de forma positiva. É difícil afirmar, porque tudo isso depende de uma venda que, por sua vez, demora meses de negociação, mas devemos ver bastante movimentação.

Vale ressaltar também que o operacional deve continuar mostrando bons números, o que contribui para o giro do portfólio.

Por estes motivos, optamos por adicionar os fundos imobiliários de shoppings XP Malls em nossa Carteira Renda com Imóveis no início do ano, que possui um portfólio de qualidade, com o Cidade Jardim e o Catarina Outlet como os principais ativos, que são shoppings que capturam mais rápido essa melhora.”

4. O que é preciso analisar antes de comprar um FII de shopping?

“Podemos destacar três pontos que valem para qualquer fundo. Em primeiro lugar, temos que analisar a gestão, observar o histórico, se está alinhado com o mercado imobiliário e com o interesse dos cotistas.

Em segundo, avaliar a composição e qualidade do portfólio, onde esses ativos estão localizados e o quanto esses ativos geram de valor.

E, por fim, na parte quantitativa, verificar indicadores, múltiplos, fazemos nossa análise comparativa entre os fundos e o modelo de valuation em busca de algum desconto para capturar.”

5. Devemos ver alguma desaceleração no segmento de shoppings?

“Em 2022 e em 2023 tivemos um crescimento forte para o setor de FIIs, impulsionado pela demanda reprimida e pela volta dos visitantes aos shopping centers.

Além disso, as bases de comparação ajudaram os crescimentos mensais de dois dígitos para o setor, principalmente ao longo de 2022.

Para 2024, o crescimento deve continuar, mas talvez de forma mais tímida, já que a base de comparação vai ser mais forte.

Ademais, as projeções são de inflação controlada e juros para baixo, fatores que ajudam no consumo das famílias.

Aqui, vale destacar que temos visto a parte de serviços e de restaurantes nos shoppings crescendo cada vez mais, atraindo mais fluxo de visitantes para os estabelecimentos. Uma parte da receita que ainda está comprometida, porém, é a questão do estacionamento.

Antes da pandemia, o segmento era mais robusto e esta parte ainda não foi recuperada, tanto que alguns shoppings já contam com algumas ações para ocupar áreas do estacionamento como, por exemplo, lava rápidos e lockers.”

6. Como a queda dos juros e inflação baixa podem ser benéficas para FIIs de shoppings?

“Com a queda de juros e a inflação mais baixa, a dívida dos fundos fica mais barata, ou seja, a linha de despesa financeira do fundo diminui.

Para novas dívidas é a mesma coisa, pois o fundo consegue estruturar uma dívida com um custo mais baixo. Normalmente, comparamos os fundos imobiliários com a curva de juros longa. O fundo imobiliário tem um portfólio e os contratos são indexados a algum índice de inflação.

Então, o produto fundo imobiliário é um produto de fluxo de caixa de longo prazo indexado a um índice de inflação. Logo, com a curva de juros de longo prazo caindo, temos um aumento de spread em relação ao fundo imobiliário.

Além disso, a taxa de desconto do modelo de valuation também diminui: estimamos o fluxo de caixa desse fundo, quanto vai ter de receita e lucro no longo prazo, e trazemos toda essa receita a valor presente, com uma determinada taxa de desconto.

Se temos um ambiente macro mais favorável, essa taxa de desconto diminui e o resultado aumenta. As avaliações patrimoniais ficam mais positivas e, consequentemente, o mercado sobe.”

7. De que forma o Brasil pode se beneficiar em relação ao segmento de shoppings nos EUA?

“O mercado americano é muito mais maduro e maior do que o brasileiro, e isso nos ajuda a fazer comparações e análises do que pode acontecer no Brasil. Nos EUA, o mercado de shoppings perdeu muita força por causa do e-commerce, pois a compra online é bastante forte.

Aqui, o shopping oferece muito serviço, gastronomia e lazer. Já nos EUA, o foco é maior para as compras.

No Brasil temos outra questão, o shopping traz segurança e tem um outro ponto que é o conforto térmico, principalmente em regiões mais quentes do Brasil. Isso gera um alto fluxo.

Os shoppings fazem parte da cadeia de venda na internet, com retirada na loja do shopping, mas tem outra finalidade do que o shopping tem nos EUA. E ainda por aqui, o e-commerce cresceu muito com a pandemia, mas os shoppings seguem bem aquecidos.

Além disso, vale um destaque para a localização. No Brasil, os shoppings estão localizados nos centros urbanos, ou seja, mais próximos das famílias.”

8. Quais riscos o investidor deve ficar atento em um FII de shopping?

“Listamos 5 riscos principais:

1. Vacância (um lojista grande pode sair do shopping e, com isso, baixar a receita mensal);
2. Risco de mercado (porque é um ativo de renda variável);
3. Risco de liquidez (quanto o fundo negocia por dia);
4. Risco macroeconômico (consumo das famílias e taxas de juros, que podem influenciar nos dados operacionais dos ativos do fundo),
5. Risco de crédito (esse é diversificável, mas pode acontecer em casos pontuais, como foi a pandemia, afetando a inadimplência)

Além disso, temos que observar a alavancagem, mas é um ponto que tem diminuído. O setor de shoppings é um segmento que já nasce mais diversificável do que outras classes de ativos, pois se um lojista sair, ainda existem outras dezenas de lojas. Diferente de um galpão logístico, por exemplo, que tende a ter dois ou três locatários.”

9. Como estão as questões de vacância e inadimplência?

“Olhando para o período de pandemia como um ponto de partida, tivemos um pico de 46% de inadimplência na primeira onda (abril de 2020), pois era no começo e ninguém tinha a clareza do que aconteceria, então parte dos lojistas pararam de pagar.

No entanto, em abril de 2021, pico da segunda onda de covid-19, o índice caiu para 20,8%, e hoje em dia está abaixo dos dois dígitos. Já a vacância é algo que não temos tanta movimentação e clareza, pois o lojista pode deixar de pagar e continuar no shopping.

Em dezembro de 2020, o índice estava em 9,3%, de acordo com o histórico dos cinco fundos de shoppings que acompanhamos, e hoje está em 6%. Um nível abaixo de 10% é considerado saudável.”

10. Ainda vale a pena investir em fundos imobiliários de shoppings?

“Sim. Tanto que aumentamos a exposição neste ano, porque acreditamos no segmento. Dos 5 FIIs de shoppings, elevamos nossa recomendação para ‘compra’ para outros três fundos, totalizando quatro, e uma indicação neutra para um ativo. Desses quatro, temos dois em nossa carteira recomendada: o HSML11 e o XPML11.

O primeiro é um portfólio em que a gestão possui posições majoritárias em seus ativos. É um fundo que tem uma alavancagem mais alta, mas com as últimas transações, uma boa parte já deve ser endereçada – em fevereiro, o HSML conseguiu captar R$ 437,5 milhões em sua 3ª emissão de cotas, valor acima do que pretendia inicialmente de R$ 350 milhões.

Já o XP Malls possui ativos bem localizados e premiums. Ressaltamos ainda, que, no mês passado, o XPML11 conseguiu captar todo o montante inicial pretendido em sua 10ª emissão de cotas mais um lote adicional de 25%, somando R$ 1 bilhão.

Na sequência, o fundo divulgou fato relevante informando sobre a aquisição de seis ativos da SYN PROP E TECH pelo valor de R$ 1,85 bilhão (confira as últimas movimentações dos fundos aqui). Em resumo, gostamos do HSML11 pelo controle do portfólio e do XP Malls pela qualidade dos ativos.”