Ganhos de proprietários com aluguéis crescem em todo o país; saiba o que valoriza seu imóvel

O mercado de imóveis para aluguel está aquecido. É o que mostram empresas, índices e especialistas consultados pela Inteligência Financeira. O preço dos aluguéis aumentou, mesmo que tenha havido também uma alta no número de imóveis disponíveis, como registrou o QuintoAndar.

De acordo com o Índice FipeZap, a rentabilidade do aluguel voltou a superar a casa dos 6% no segundo semestre de 2024, algo que não acontecia desde 2011. Essa taxa é calculada pela razão entre o valor de locação pelo preço de venda.

O índice aponta que o preço dos novos contratos de aluguéis residenciais ficou 13,50% mais caro em 2024, com destaque para os imóveis de um dormitório, cujos aluguéis subiram 15,18% no mesmo período. Em 12 meses, o aluguel subiu acima da inflação oficial medida pelo IPCA em 25 das 26 capitais, e o Distrito Federal.

A maior alta ficou em Salvador (BA), com aumento de 33,07% nos valores praticados. Em São Paulo, a alta foi de 11,51%.

Por que os aluguéis estão mais caros? Quem tem imóvel pode fechar um contrato melhor hoje?

“O mercado está aquecido. Estamos passando por um período de alta demanda, os imóveis estão alugando mais rápido e o preço do aluguel está subindo”, avalia Eduardo Alves, gerente comercial de locação do QuintoAndar, em entrevista à Inteligência Financeira. Ainda que o número de imóveis anunciados na plataforma tenha subido.

De acordo com Alves, de janeiro a dezembro de 2024 houve uma alta de 22% no número de imóveis disponíveis na plataforma para locação. “Os estúdios ganharam maior relevância na plataforma dado que a produção de novos imóveis com esse perfil cresceu nos últimos anos, principalmente em São Paulo e Rio de Janeiro”, explica.

Para Jonata Tribioli, diretor de educação financeira e imobiliária do Grupo NEOBR, a razão é o custo cada vez mais elevado dos financiamentos imobiliários, que acompanham a subida dos juros.

“Esse aumento acontece porque muitas pessoas preferem alugar em vez de comprar, já que os juros dos financiamentos ainda estão altos, perto de 11% ao ano”, afirma. O preço de um imóvel novo em São Paulo é o mais caro em 10 anos.

Portanto, temos uma boa oportunidade para quem tem um imóvel parado ou tem dinheiro para comprar e colocar para alugar. Por outro lado, para quem busca financiar, a perspectiva pode ser desafiadora. E, para piorar, o aluguel está mais caro.

O que faz um imóvel se destacar no mercado de aluguel?

De acordo com o gerente comercial do QuintoAndar, há um ponto-chave, que é a precificação adequada do imóvel. Um anúncio com um preço inadequado leva 16% de tempo a mais para ser alugado do que os demais. Além disso, o erro também pode ser para menos, o que pode fazer o proprietário perder dinheiro na negociação.

Apartamentos recém reformados e mobiliados podem justificar um aluguel acima da média da região.

Outros fatores como a infraestrutura do condomínio, a proximidade do metrô ou de centros comerciais e a menor incidência de barulho também levam um imóvel a se destacar. Ou seja, se destacam mais imóveis que proporcionem fácil acesso a transporte e serviços, sem, contudo, estarem em vizinhanças barulhentas.

Eduardo Alves lembra ainda aos proprietários que o candidato a inquilino faz a conta pensando no valor total, não apenas no aluguel. Ou seja, quanto mais alto for o valor do condomínio e IPTU (dependendo do caso), menor é a chance do proprietário fechar o negócio.