Investir em imóveis no centro de São Paulo: oportunidade ou risco?
- Preços atrativos no centro de São Paulo, com imóveis a partir de R$6 mil/m².
- Requalificação urbana com incentivos fiscais impulsiona o mercado.
- Retorno do investimento precisa ser analisado com cautela, considerando custos e rentabilidade.
- Cap rate acima de 8% ao ano é considerado atrativo.
- É crucial avaliar riscos, buscar assessoria jurídica e imobiliária qualificada.
A revitalização do centro de São Paulo não é nova, mas começa a ganhar força com o avanço do programa Requalifica Centro, mantido pela Prefeitura, e o interesse crescente do mercado. Para quem busca investir em imóveis, o cenário pode parecer promissor: imóveis mais baratos, incentivos fiscais e localização estratégica. Mas especialistas alertam: é preciso olhar para além da empolgação e fazer contas.
Preço para investir em imóveis no centro de São Paulo é atrativo
“Hoje, o centro está barato, e isso é o primeiro sinal de que ele pode voltar a ser interessante”, diz André Zalcman, CEO da plataforma Leilão Eletrônico. Segundo ele, o valor por metro quadrado em partes da região central chega a valer menos da metade do praticado em bairros mais disputados da Capital. “Mesmo com o custo da construção em alta, ainda vale mais a pena comprar no centro do que levantar um prédio do zero.”
De acordo com Zalcman, é possível encontrar imóveis no centro de São Paulo a R$ 6 mil ou menos por metro quadrado, contra cerca de R$ 12 mil em outras regiões da cidade. Um cenário que atrai não só quem busca moradia, mas também investidores de olho em locação e valorização futura.
O cálculo por trás da escolha
Mas para a planejadora financeira Nayra Sombra, esse tipo de investimento só faz sentido após uma análise rigorosa. “O valor de entrada pode ser menor, mas é preciso avaliar o retorno real. E isso começa com contas simples.”
A primeira delas é a rentabilidade bruta do aluguel: dividir o valor anual do aluguel pelo valor de compra do imóvel. Em São Paulo, essa taxa gira entre 0,4% e 0,6% ao mês. Ou seja, um imóvel de R$ 300 mil que rende R$ 1,5 mil de aluguel mensal teria rentabilidade bruta de 0,5% ao mês — ou 6% ao ano.
Só que essa é uma visão parcial. Nayra recomenda usar também o cap rate, medida que calcula o retorno líquido do investimento, descontando todos os custos operacionais: condomínio, IPTU, manutenção, seguros e a estimativa de vacância. “O ideal é que o cap rate fique acima de 8% ao ano para ser considerado atrativo no mercado paulistano.”
Além disso, ela orienta o investidor a projetar o fluxo de caixa líquido com base em:
- Despesas fixas (condomínio, IPTU);
- Provisão para vacância (com base na taxa da região);
- Custos de manutenção e eventuais reformas;
- Comparação com a rentabilidade líquida de ativos financeiros conservadores, como o CDI.
“Você precisa saber se o retorno compensa o risco, e se vale mais a pena do que deixar o dinheiro rendendo em outro lugar”, diz.
Requalificação urbana já começou
Do lado público, o programa Requalifica Centro quer estimular o retrofit de imóveis antigos com uma série de incentivos: isenção de IPTU por três anos, redução de ISS, dispensa de outorga onerosa e outros benefícios para quem transforma o uso dos edifícios.
Até agora, 22 projetos foram aprovados, com mais de 2 mil unidades habitacionais previstas. Cinco prédios já concluíram as obras. Desse número, 18 são empreendimentos destinados ao uso residencial e 4 empreendimentos são destinados para uso comercial (hospedagem e escritórios).
“Ao todo, 5 edifícios receberam certificado de Conclusão de Requalificação, documento que atesta a conclusão de obras de retrofit. Existem 30 processos em análise”, afirmou a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento da Prefeitura de São Paulo, em nota enviada à Inteligência Financeira.
Oportunidade com cálculo, não com intuição
Apesar dos planos promissores, Nayra alerta para armadilhas comuns desse tipo de investimento. “Muita gente entra com expectativa de valorização rápida, movida por anúncios ou rumores. É aí que mora o risco.” A recomendação é sempre se basear em dados concretos, como estudos de mercado e projeções sólidas, e nunca investir tudo em um único imóvel.
Ela reforça a importância de contar com assessoria jurídica e com a ajuda de uma imobiliária qualificada. “É essencial verificar tombamentos, restrições de uso, zoneamento e a regularidade da documentação. Uma boa oportunidade começa com segurança legal.”
Dessa maneira, investir em imóveis no centro de São Paulo pode ser vantajoso, desde que o interessado entre com a cabeça no lugar e os números na ponta do lápis. “Não é porque está barato que vale a pena. É preciso entender o custo total, o retorno real e o tempo de maturação desse investimento”, resume Nayra.
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