REITs: veja como investir no setor imobiliário norte-americano, que já distribuiu US$ 92 bilhões em dividendos em um só ano

Não é de hoje que grande parte dos especialistas em investimentos indica a diversificação da carteira com produtos de fora do Brasil. E entre os ativos recomendados estão os chamados Real Estate Investment Trusts, os REITs, que são investimentos no setor imobiliário nos Estados Unidos.

Saiba mais sobre os REITs em REITs: saiba como funcionam os fundos imobiliários americanos.

“Imagine que os REITs funcionam como um fundo de investimento. Então, o dinheiro de vários investidores é reunido e utilizado para adquirir uma variedade de propriedades imobiliárias, desde prédios comerciais e residenciais até shopping centers e hotéis”, explica Daniel Reed Bergmann, professor da FIA Business School.

Portanto, como investidor de um REIT, você adquire ações do fundo, e não de uma propriedade individual, permitindo que você tenha participação em um portfólio diversificado de imóveis ao investir no exterior. “Além disso, uma característica marcante dos REITs é que eles são obrigados, por lei, a distribuir pelo menos 90% de seu rendimento imobiliário aos acionistas na forma de dividendos”, acrescenta o professor.

Portanto, ao investir no exterior em um REIT, você não apenas detém uma participação em todas as suas propriedades, mas também tem direito a uma parcela de todos os seus lucros.

Desse modo, ao investir em REITs, você tem a oportunidade de receber uma renda recorrente e potencialmente lucrativa. Portanto, sem a necessidade de administrar diretamente nenhuma propriedade. “É uma maneira simplificada e acessível de se aventurar no mercado imobiliário norte-americano”, diz Bergmann.

Além disso, de acordo com Guilherme Morais, analista da VG Research, não existe exatamente um valor mínimo para começar a investir no setor de imóveis dos EUA. “Mesmo que uma ação custe, por exemplo, US$ 100, o investidor tem acesso ao mercado fracionário com boa liquidez. Podendo, então, comprar valores bem menores do que o preço da ação”, afirma.  

Como os REITs funcionam?

Aliás, um ponto importante é que a maioria desse tipo de investimento é listado na bolsa norte-americana. “Desta forma, diferentemente do investimento direto em imóveis, que pode demandar negociações complexas e um montante substancial de capital, a compra e venda de ações de um REIT se assemelham à negociação de ações de qualquer outra empresa”, pontua o professor.

Portanto, os REITs listados são empresas gerenciadas e com ações negociadas publicamente, cujo principal objetivo é maximizar o valor para os acionistas.

“Para alcançar esse objetivo, eles seguem uma série de estratégias e práticas no âmbito do mercado imobiliário. Desse modo, uma dessas estratégias é posicionar suas propriedades de forma a atrair inquilinos, garantindo que suas unidades sejam ocupadas e gerem receita constante de aluguel”, explica William Castro Alves, estrategista-chefe da Avenue e colunista da Inteligência Financeira.

Mas, afinal, por que investir nesse ativo?

Além do grande mercado que você tem a oportunidade de investir, o investimento em REITs é interessante por diversos motivos. Entre eles estão:

• O mercado imobiliário tem menor liquidez. Isso porque, um shopping, por exemplo, não é vendido facilmente, já que o valor é elevado e necessita de um processo lento até a conclusão da venda. Além disso, muitas das vezes não é possível vender apenas uma sala ou parte de uma loja. Entretanto, com os REITs você pode comprar e vender suas ações na quantidade que for melhor para o seu caso diariamente;
• Você pode investir nos melhores imóveis do Estados Unidos e de outros países de forma simples. Então, com uma ação, você tem a participação em diversos negócios diferentes que são administrados por quem entende do mercado imobiliário;
• É possível investir em prédios, galpões logísticos, shoppings, lojas, datacenters e muitos outros tipos de imóveis;
• Reduz o risco país de sua carteira de investimentos com a exposição ao dólar;
• Historicamente, os REITs pagam bons dividendos. Por isso, com eles você pode receber dividendos em dólar mensalmente. “Os REITs pagaram mais de US$ 92 bilhões em dividendos em 2021”, afirma Guilherme Morais.

Bom momento para investir?

William Castro Alves afirma que agora pode ser considerado um bom momento para investir em Real Estate Investment Trusts.

“Isso porque, de uma forma agregada, os REITs se encontram 25% abaixo das máximas alcançadas em 2021. Apesar dos receios com relação aos juros, acreditamos que os EUA estão cada vez mais próximos ao fim do ciclo de aperto monetário. Então, esse vetor negativo pode deixar de existir em breve. Fora isso, em geral, do que temos acompanhado dos resultados, grande parte dos REITs não perceberam grande aumento de vacância ou inadimplência em seus contratos”, diz. 

Tipos de Real Estate Investment Trusts

Existem cinco categorias de REITs. “Mesmo com essas cinco categorias, o investidor possui um acesso maior aos três primeiros tipos de REITs”, afirma Morais. São eles:

1. Equity REIT: empresa que investe diretamente em imóveis, como escritórios, shoppings, galpões, entre outros.
2. Mortgage REIT: neste caso, os investimentos são em títulos e recebíveis lastreados em imóveis, como os de hipoteca (mortgage).
3. Mistos: o REIT investe uma parcela em equity e o restante em mortgage.
4. REIT público e não listado em bolsa: nesse caso, o REIT é registrado na SEC (agência reguladora responsável por cuidar do mercado de capitais dos Estados Unidos). Porém, não tem seu capital aberto para negociação em bolsa.
5. REIT privado: empresas que não são registradas na SEC e não têm capital aberto.

O que precisa para ser um REIT?

Vale saber que nem todo investimento imobiliário é um REIT, pois algumas condições devem ser atendidas. De acordo com Morais e Alves, as principais características para classificar um investimento como um REIT são:

• A estrutura das empresas precisa ser composta por uma governança corporativa, com um conselho de administração e um CEO;
• Investir pelo menos 75% dos ativos em imóveis, dinheiro ou títulos do governo dos EUA.
• A companhia precisa distribuir ao menos 90% do seu lucro tributável aos acionistas;
• Ao menos 75% de receita da empresa deve ser obtida em investimentos imobiliários, sejam aluguéis, ganho com hipotecas ou venda de imóveis;
• Ser uma empresa tributável como uma Corporation (equivalente a uma S.A. no Brasil);
• Ter no mínimo 100 acionistas após o primeiro ano de existência;
• Não ter mais do que 50% de suas ações em posse de menos do que cinco investidores individuais.

Qual a diferença dos REITs com os fundos imobiliários?

Diante dessas explicações, muitas pessoas podem pensar que os REITs são iguais aos FIIs brasileiros. Mas não é bem assim. “Podemos considerar os REITs como um ‘primo gringo’ dos FIIs”, comenta Morais.

Então, a primeira diferença é que os Real Estate Investment Trusts são considerados como empresas que atuam no mercado imobiliário. Ou seja, é possível comprar novos ativos seja com seu patrimônio próprio ou com o dinheiro de terceiros, via empréstimos. “Dessa forma, os REITs podem alavancar seu patrimônio com dívidas, o que acelera o processo de crescimento, assim como o risco que tende a ser maior”, afirma o analista.

Já nos FIIs a compra de novos ativos é feita apenas a partir de seu próprio patrimônio, utilizando caixa, com a venda de algum ativo ou através da emissão de novas cotas. “Além disso, um REIT deve distribuir anualmente 90% de seu lucro. Enquanto os FIIs devem distribuir 95% de seu lucro”, acrescenta Morais.

Mas, ainda assim, o especialista destaca como principal diferença o tamanho do mercado dos REITs em relação aos FIIs. Isso porque, segundo a National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit), principal associação que lida com a indústria de REITs nos Estados Unidos, esse tipo de produto é a terceira maior classe de ativos nos Estados Unidos, com 16% do mercado. Ficando atrás dos mercados de bonds e de ações.

“Aproximadamente 150 milhões de norte-americanos investem em REITs através de fundos de pensão ou em outros tipos de contas para aposentadoria. Por outro lado, no Brasil, temos aproximadamente 2,2 milhão de investidores em FIIs”, conta.

Características distintas

Com relação à tributação, os FIIs possuem isenção no recebimento de dividendos e Imposto de Renda na alíquota de 20% sobre ganhos de capital.

“Já os REITs geralmente sofrem uma tributação na fonte de 30% sobre os dividendos. Mas podem contar com isenção no imposto sobre ganho de capital caso o investidor não ultrapasse R$ 35 mil em vendas dentro de um mesmo mês para ativos no exterior. Se ultrapassar, a alíquota do imposto é de 15% para até R$ 5 milhões”, esclarece William Castro.

E mais: os REITs têm valor de mercado estimado em mais de US$ 4,5 trilhões em ativos nos Estados Unidos. Sendo mais de US$ 3 trilhões listados em bolsa. Ademais, são mais de 535 mil propriedades nos Estados Unidos que pertencem a algum REIT.

Já o valor de mercado de FIIs, segundo dados de dezembro de 2021 divulgados pela B3, é de aproximadamente R$ 159 bilhões.

“Os REITs, predominantes nos Estados Unidos, são parte de um mercado maduro e altamente diversificado. E isto é um reflexo da complexidade e maturidade do mercado imobiliário norte-americano e proporciona aos investidores uma ampla gama de opções de investimento, atendendo a variadas preferências e níveis de risco”, comenta Daniel Reed Bergmann.

Por outro lado, nos fundos imobiliários brasileiros, embora sejam menos maduros que os REITs em termos de desenvolvimento de mercado, esses produtos apresentam características distintas. “Tradicionalmente, a concentração destes fundos tem estado mais focada em imóveis comerciais e residenciais. No entanto, à medida que o mercado brasileiro amadurece, assistimos a uma expansão gradual no espectro de propriedades incluídas, abrangendo agora shoppings e hotéis, por exemplo”, diz o professor.

Em quais setores eu posso investir?

Atualmente, há 13 setores diferentes no qual é possível investir, conforme lista abaixo:

• Varejo;
• Industrial;
• Infraestrutura;
• Escritório;
• Residencial;
• Self-storage (armazenamento);
• Data Center;
• Saúde;
• Hotéis;
• Florestas;
• Especiais;
• Diversificados (atuam em diversos setores);
• Mortgage (hipoteca).

“Nos REITs especiais existe a possiblidade de investir em cassinos, empresas de cannabis, teatros, presídios, fazendas, plantações de pinheiro, billboards (outdoor) entre outros”, explica Guilherme Morais.

Para qual perfil de investidor os REITs são mais indicados?

Segundo Bergmann, os Real Estate Investment Trusts são especialmente vantajosos para os investidores que buscam uma fonte de renda passiva. “Visto que a legislação exige a distribuição de pelo menos 90% dos lucros imobiliários na forma de dividendos. Este recurso os torna atrativos tanto para aposentados buscando um fluxo de renda estável, quanto para investidores mais jovens, com um olhar para a acumulação de capital a longo prazo”, esclarece.

No entanto, vale ressaltar que, como em qualquer investimento, há considerações importantes a serem levadas em conta. E isto inclui a volatilidade do mercado e os aspectos intrínsecos ao setor imobiliário. “Portanto, é crucial que os investidores avaliem cuidadosamente esses elementos e considerem se os REITs se alinham com seus objetivos e perfil financeiro”, indica o professor.

Mas, afinal de contas, existe um perfil para quem quer investir nos ativos imobiliários norte-americanos? William Castro Alves afirma que não. “Mas em se tratando de ativos com perfil de renda variável, seria mais indicado para investidores que tem algum apetite a risco”, analisa.

Como investir em REITs?

Investir em Real Estate Investment Trusts pode envolver algumas etapas, mas não é um processo excessivamente complicado. Por isso, pedimos ao professor Bergmann para montar um passo a passo de como fazer isso. Veja só:

1. Registre-se numa corretora internacional

O primeiro passo é encontrar e registrar-se numa corretora que disponibilize acesso ao mercado financeiro dos Estados Unidos. Há diversas corretoras internacionais que aceitam investidores brasileiros, como a TD Ameritrade, Charles Schwab, Interactive Brokers, Avenue, entre outras.

2. Envie fundos para a corretora

Após o registro, será necessário enviar fundos para a corretora. Geralmente, isso é feito através de uma transferência bancária internacional, e a corretora irá fornecer os detalhes necessários. Além disso, vale saber que o investimento em REITs é feito em dólares. Afinal, estes são instrumentos financeiros negociados nas bolsas de valores dos Estados Unidos.

3. Declare seus investimentos ao fisco brasileiro

Dependendo do montante que você investe, pode ser necessário declarar seus investimentos a Receita Federal do Brasil e ao Banco Central. “Para entender melhor suas obrigações fiscais e regulatórias, consulte um advogado ou contador”, diz Bergmann.

4. Escolha os REITs para investir no exterior

Uma vez que os fundos estejam depositados na conta da corretora, você pode começar a selecionar quais REITs deseja investir. “Faça uma pesquisa criteriosa sobre os diversos REITs disponíveis, examinando suas performances passadas, setores de atuação, entre outras características relevantes”, ensina o professor.

5. Adquira ações dos REITs

Agora, você está pronto para comprar as ações dos REITs que escolheu, através da plataforma de negociação da corretora.

6. Monitore o investimento

Após a aquisição, é crucial monitorar regularmente a performance do seu investimento e ajustar seu portfólio se necessário.

Outra opção para quem deseja simplificar o processo de investir nesse ativo financeiro são as BDR’s, que basicamente são títulos compostos por ações de REITs. “Nesse caso, é importante ressaltar que atualmente há menos opções e menor liquidez, se compararmos com o investimento direto”, pontua Guilherme Morais.

Além disso, é importante lembrar que os REITs, como todos os investimentos, carregam riscos, e é crucial que você se informe e entenda completamente o que está comprando antes de realizar o investimento.

Os 5 melhores REITS para investir

O professor Bergmann também separou os principais ativos do setor imobiliário norte-americano que se destacaram no mercado ao longo dos últimos cinco anos.

1. American Tower Corporation (AMT): Especializada em infraestrutura de comunicações, a American Tower Corporation investe principalmente em torres de celular. Este REIT destaca-se pela sua capacidade de capitalizar sobre a crescente necessidade de infraestrutura de telecomunicações robusta.
2. Prologis, Inc. (PLD): A Prologis é um dos maiores REITs industriais, com um foco especializado em propriedades logísticas. Este REIT tirou vantagem do crescimento do e-commerce e da necessidade de espaços logísticos eficientes.
3. Digital Realty Trust, Inc. (DLR): A Digital Realty Trust é um REIT que investe em data centers. Com a explosão da demanda por armazenamento de dados e serviços em nuvem, este REIT tem desfrutado de uma posição vantajosa no mercado.
4. Equinix, Inc. (EQIX): Semelhante à Digital Realty, a Equinix também se concentra em data centers. O que a distingue é a sua forte presença global, tornando-a uma escolha atraente para investidores que buscam exposição internacional.
5. Realty Income Corporation (O): Conhecida como “The Monthly Dividend Company”, este REIT investe principalmente em propriedades comerciais de varejo de uso único. A sua estratégia de focar em inquilinos com operações de negócios à prova de recessão tem ajudado a garantir uma renda de aluguel estável.

Bons pagadores de dividendos

Também pedimos a ajuda de William Castro, da Avenue, para listar os 10 REITs que fazem parte do índice S&P 500 e apresentam os maiores dividend yields do momento. Confira.

Empresa (Ticker)	Dividend yield
Boston Properties, Inc. (BXP)	5,99%
Simon Property Group, Inc. (SPG)	5,98%
Crown Castle Inc. (CCI)	5,66%
Healthpeak Properties, Inc. (PEAK)	5,48%
Realty Income Corporation (O)	4,97%
VICI Properties Inc. (VICI)	4,94%
Kimco Realty Corporation (KIM)	4,55%
Federal Realty Investment Trust (FRT)	4,28%
Public Storage (PSA)	4,19%
UDR, Inc. (UDR)	4,16%

Qual REIT escolher?

Para o investidor que está iniciando, setores interessantes são os de varejo e industrial (galpões logísticos). “Isso porque, se aproximam da realidade dos FIIs, além de serem, em média, mais seguros, principalmente os que trabalham com contratos do tipo Triple Net Lease (NNN), onde o inquilino possui a responsabilidade de pagar os custos de impostos, manutenção e seguro do imóvel”, fala Morais.

Com isso, são ativos com crescimento menor, mas de maior previsibilidade com um bom fluxo de pagamento de dividendos.

“Setores mais arriscados, como o de escritórios e hotéis, que sofrem ainda impactos da pandemia, podem compor a carteira do investidor, mas é preciso controlar o risco da carteira, através da diversificação e menor exposição a estes nomes. Um setor que indico ao investidor brasileiro evitar é o de mortgage, pois possuem um alto risco, além de serem mais complexos para avaliação”, finaliza o analista.