Selic em queda faz fundo imobiliário de tijolo voltar ao radar de investidores

Os gestores de fundos imobiliários (FIIs) de tijolos estão otimistas. Se esse é um mercado marcado por ciclos, a expectativa é de entrar em um momento da alta, após anos em que o segmento sofreu. Primeiro com a pandemia, depois com as elevadas taxas de juros. No entanto, entre os FIIs de tijolo, há aqueles que devem ser mais beneficiados e outros que podem trazer mais riscos.

A avaliação geral é de que os fundos de logística foram os que menos sofreram nos últimos anos, e por isso, são os que menos têm a recuperar.

Já os fundos focados em shoppings, hotéis e escritórios podem surfar na aceleração do consumo e retomada do trabalho presencial nos grandes centros urbanos.

Veja a análise de 7 gestores logo abaixo:

Valorização de cotas e novas captações de FIIs

“Os fundos imobiliários de tijolo sofreram bastante de 2020 a 2023. Primeiro pelo baque da pandemia, quando classes de ativos como hotéis e shoppings ficaram fechadas. Os escritórios também foram afetados pelo home office. Assim, os fundos tiveram uma onda de renegociações e inadimplência. Em 2023, o setor começou a se recuperar, mas ainda sob o impacto da elevada taxa de juros”, explica Rossano Nonino, diretor executivo da Fator Gestão.

Como resultado, no ano passado, as receitas dos fundos começaram a recuperar, mas o setor não conseguiu fazer grandes captações, porque estava competindo com uma Selic alta, diz o diretor da Fator Gestão.

O preço das cotas, então, sofreu com o impacto dos juros. “Então, 2024 é o primeiro ano que teremos receita já estabilizada e com perspectiva de que os juros cheguem a 9% no fim do ano. Isso dá uma expectativa de valorização das cotas e faz com que as captações voltem a ser possíveis”, afirma.

Segundo ele, o setor de logística foi o que menos sofreu nos últimos anos, mas tem potencial de recuperação de valor de locação. Já nos fundos de escritórios, a vacância caiu paulatinamente e já alcança níveis inferiores ao pré-covid, o que dá suporte ao aumento do valor de locação.

Nonino também é otimista com o segmento de imóveis residenciais. “Esse setor vai ter carência de financiamento. O volume de lançamentos aumentou, está 70% acima da média histórica, mas houve muito saque de poupança. Vemos uma oportunidade na conjunção da fonte tradicional de financiamento secando e um volume recorde de lançamentos”, afirma.

Boa perspectiva para escritórios e logística

Rodrigo Abbud, sócio fundador da VBI Real Estate, é outro gestor que engrossa o coro dos otimistas com fundos de tijolo.

“Desde 2011, toda vez que temos redução da taxa de juros, o IFIX começa a subir. No ano passado tivemos uma alta de 15,5% no índice, já antecipando essa tendência, e dentro desse cenário, os fundos de tijolo se valorizaram 19%”, afirma.

“Se a gente está trabalhando com um horizonte de que no fim do ano teremos uma taxa de juros mais próxima de 9%, temos uma possibilidade bastante grande de valorização do IFIX como um todo, acentuada pelos fundos de tijolo. Isso é natural, a redução da taxa de juros gera uma reprecificação do valor dos imóveis”, explica ele.

Nesse segmento, Abbud lembra que os fundos de escritório até agora foram os que menos se valorizaram e portanto oferecem uma boa oportunidade de entrada para os investidores.

“Já estabelecemos uma nova realidade e o escritório continua como importante para cultura corporativa”, afirma. Nesse novo cenário, inclusive, a perspectiva é de que cada empresa ocupe um espaço ainda maior, dada a necessidade de mais espaços de convivência, integração e reunião.  

Ele também é otimista com o segmento de logística, que pode ver aumentar o valor dos aluguéis. Segundo ele, no passado, os ocupantes de galpões pouco investiam nos imóveis e eram mais propensos a mudar de localização caso o aluguel aumentasse. Agora, com a necessidade de maior agilidade nas entregas de compras online, as empresas investem mais em tecnologia para os galpões. “Isso gera uma busca por novos imóveis de qualidade e de ocupação de longo prazo”, afirma.

Juros em queda e estabilidade podem impulsionar novas ofertas de FIIs

“Nos últimos anos, com a alta de juros, o mercado azedou, principalmente para os FIIs de tijolo. Os de papel ainda conseguiam repassar essa elevação, mas o tijolo, no curto prazo, só paga o que recebe de aluguel”, afirma Fabio Carvalho, sócio da Alianza Investimentos.

Agora, com o juro caindo, se não houver novidades no cenário macro, a expectativa é ver o efeito contrário: os fundos que sofreram nos últimos anos devem se beneficiar, os de tijolo especialmente.

“Podemos ter um novo ciclo de emissões de cotas de FIIs de tijolo. A primeira fase de recuperação deve ser de fundos grandes fazendo follow on”, afirma Fabio.

“Temos do lado do mercado financeiro o juro caindo, e do outro lado, a economia indo bem. Deve ser um ano favorável por essa união de juros mais baixos com operacional positivo”.

Entre os subsetores, ele afirma que as cotas de fundos de shopping já apresentaram uma valorização, mas os de logística e escritório têm mais a recuperar.

“Os fundos de logística sofreram no ano passado por causa das varejistas”, afirma Carvalho. Segundo ele, o evento Americanas represou um aumento dos preços das locações, mas isso deve acontecer em breve.

Volta à normalidade destrava valor de FIIs

“Desde 2020, houve uma sequência de eventos negativos nos fundo imobiliário de tijolo que significaram um represamento de valor. Agora temos a inflação tendendo à meta e os juros caindo, e se tem um ativo que se beneficia dessa compressão de taxa de juros são os imobiliários”, afirma Felipe Gaiad, diretor de FIIs de ativos reais da HSI.

Gaiad lembra ainda que um fator que deve beneficiar os FIIs de tijolo é uma nova leva de laudos que avaliam o valor dos ativos.

Nesses documentos, empresas independentes estimam o valor justo de cada imóvel e os juros impactam essa precificação de forma inversa: quanto menores os juros, maior o valor.

Com isso, o valor patrimonial das cotas tende a aumentar, ampliando a diferença entre o preço da cota e o valor patrimonial, o que para muitos investidores é visto como um indicativo de que existe uma oportunidade de valorização.

Escritórios e shoppings se recuperam em prazos diferentes

“Os FIIs respondem muito bem à queda de juros”, resume Fernanda Rosalem, head de investimentos da Paladin. Com a expectativa de que a Selic caminhe para um patamar de um dígito até o fim do ano, isso significa oportunidade nesse mercado.

“Os fundos de papel surfaram uma onda positiva na alta de juros, e os fundos imobiliários de tijolo ficou mais reprimido. Em nossa visão, existe muito valor para destravar nessa indústria”, afirma.

Para Fernanda Rosalem, os dois segmentos que devem entregar os melhores retornos são escritórios e shoppings. “Hoje temos uma volta maior para os escritórios e menos vacância, e isso gera um dividend yield maior”, explica.

Já o mercado de shoppings deve se beneficiar de um aumento da renda disponível para as famílias.

Porém, ela lembra que a recuperação não é imediata. Essa apreciação das cotas de FIIs de escritórios pode demorar em torno de 12 a 18 meses, estima ela. Já os shoppings podem ter uma valorização mais rápida.

Segundo ela, ainda é possível encontrar bons fundos cujas cotas negociam a valores menores do que o valor patrimonial, “mas sempre tomando cuidado para buscar bons fundos com bons imóveis”, pondera.

É preciso se atentar aos ativos

Para Mauro Lima, sócio-diretor de investimentos imobiliários da Inter Asset, a pandemia de covid trouxe dois aprendizados para o mercado de fundos imobiliários de tijolo.

O primeiro foi que shoppings e escritórios não vão acabar. E o segundo foi que houve uma sobrevalorização no segmento de logística.

“A vacância de escritórios na região da Faria Lima hoje está abaixo do pré-pandemia, e o preço de locação se aproxima dos R$ 300 por metro quadrado”, um patamar visto por muitos antes como um teto para os preços.

Do outro lado, ele lembra que apesar de o e-commerce favorecer os galpões logísticos, há uma especificidade entre os imóveis mais procurados.

“Imaginava-se que FIIs de logística iriam se beneficiar do comércio online, o que é natural, mas isso beneficia o last mile [galpões mais próximos dos grandes centros urbanos], não todos os galpões”.

Lima ressalta um ponto de atenção antes de se investir em fundos imobiliários.

“O lastro do fundo é o imóvel que ele pode vender. A primeira coisa [antes de investir] é analisar o portfólio do FII e os locatários. Ou seja, é fundamental que se saiba quais são os ativos, afinal você está comprando um pedaço daqueles imóveis”, diz.

Maior fluxo deve beneficiar cotas

Marcelo Vainstein, sócio fundador e CEO da Canuma Capital, lembra que a queda da Selic deve trazer um maior fluxo de investimentos aos ativos de maior risco, o que pode beneficiar o valor das cotas dos FIIs de tijolo.

“O cenário de queda da taxa Selic para patamares abaixo dos 10% deve trazer um aumento fluxo de recursos dos investidores para a modalidade, especialmente pelos diferenciais de isenção de IR”, afirma.

No segmento de tijolo, a gestora hoje tem exposição a FIIs do segmento de varejo (com contratos de longo prazo com foco em lojas do chamado varejo essencial, como supermercados, materiais de construção), além de escritórios e residencial.

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