Aluguel de fundos imobiliários: entenda o que é e se vale a pena para você

Quando pensam em investir em fundos imobiliários (FIIs), os investidores consideram apenas a compra de cotas como possibilidade de investimento. O que nem todo mundo lembra é não é preciso comprar esses títulos. Você pode aderir ao aluguel de fundos imobiliários.

Sim, alugar, como se aluga uma casa, um carro ou um vestido de noiva!

Confira a seguir tudo o que você precisa saber sobre este modelo de investimento e, assim, avaliar se ele é adequado para sua carteira.

O que é o aluguel de fundos imobiliários?

O aluguel de cotas de fundos imobiliários é um tipo de investimento em que os investidores podem “tomar emprestado” ou “emprestar” ativos por determinado período. A definição é de Marx Gonçalves, analista de fundos imobiliários da casa de análise Nord Research.

“É um processo simples que pode gerar retornos extras para os investidores, mas com riscos distintos para quem empresa as cotas e para quem as toma emprestado”, explica.

Na prática, Marx detalha, a operação é realizada entre três participantes:

1. O doador (dono) do ativo

O doador ou dono do ativo é o investidor de longo prazo que empresta as cotas de sua carteira por determinado período, com o objetivo de obter uma remuneração extra prefixada com o aluguel. “Ele pode receber o equivalente a 2% ao ano pelo período de 60 dias”, afirma.

2. O tomador do ativo

No aluguel de fundos imobiliários, o tomador do ativo é o proprietário temporário das cotas e, portanto, detém os direitos de negociá-las no mercado.

Ele tem também o direito de votação nas assembleias de cotistas enquanto as cotas estiverem em sua custódia.

3. O agente custodiante

Por sua vez, o agente custodiante atua como intermediário entre o investidor doador e o investidor tomador no aluguel de FIIs.

“A B3 [a bolsa de valores brasileira] assume esse papel de intermediário, que é muito importante para a operação. Isso porque ela atua como contraparte central dessas operações, garantindo o cumprimento do contrato”, diz Marx.

Em contrapartida, o órgão controla o risco do contrato por meio da exigência de garantias por parte dos tomadores.

Ou seja, no aluguel de cotas de FIIs, o dono das cotas (chamado de doador) repassa seus ativos para os tomadores (que são os investidores que “alugam” os FIIs) por um prazo determinado e, em troca, recebem uma “taxa de aluguel”. A operação é intermediada (e garantida) pela B3.

Como alugar cotas de fundos imobiliários?

Alugar FIIs não é o processo mais complicado do mundo, embora tenha lá suas exigências.

“Em geral, o primeiro passo é habilitar o serviço na sua conta da corretora com que você trabalha”, afirma Marx.

Em seguida, é preciso verificar se o ativo de interesse está disponível na lista de “venda a descoberto” da corretora, que também costuma oferecer outras informações, como os custos do empréstimo e prazos.

Se o FII que você quer alugar estiver na lista e as condições atenderem às expectativas, basta enviar a ordem pelo home broker, indicando a quantidade desejada de cotas. A partir daí será formado o contrato de aluguel para a venda descoberta.

Marx lembra que, para fechar a operação, o investidor tomador precisa atender as condições de garantias exigidas.

Afinal, a B3, que garante a operação, precisa ter certeza de que o tomador terá condições de honrar o contrato, especialmente se a venda descoberta der prejuízo.

Proventos distribuídos durante o aluguel de FIIs

Os proventos são sempre do investidor doador.

“Mesmo alugando as suas cotas, os investidores doadores continuam recebendo normalmente os proventos pagos pelo FII”, afirma Marx.

Para o dono das cotas, o aluguel de fundo imobiliário vale a pena?

Marx acredita que, para o doador, alugar suas cotas é uma possibilidade para o longo prazo. Isso, claro, desde que ele não pense em vender os ativos durante o contrato de aluguel.

“A remuneração do aluguel acaba complementando os rendimentos recebidos do FII e o risco da operação é baixo para o doador, visto que a B3 é contraparte”, afirma.

Ele ainda alerta que é importante que o doador tenha em mente que, ao alugar suas cotas, estará transferindo o seu direito a voto em assembleias a um terceiro durante a vigência do contrato, o que nem sempre é interessante.  

Além do mais, o especialista ressalta que esse ainda é um mercado pouco líquido e que não se veem muitas negociações de aluguel por enquanto.

“Talvez pelo fato de muitos fundos ainda não atenderem aos critérios de liquidez necessários e pelo fato de as taxas ainda não estarem tão interessantes para o doador”, afirma Marx.

Quando começou o aluguel de FIIs?

O aluguel de FIIs, para quem não se lembra, é uma modalidade de investimento bem recente. Tudo começou apenas em 2020.

Para o tomador o aluguel de fundos imobiliários vale a pena?

É difícil dizer se vale a pena ou não, mas é certo alertar de que o risco é alto.

“O tomador é aquele investidor que procura realizar operações de curto prazo para lucrar com a queda no preço do ativo, o famoso short”, explica Marx.

Para que isso ocorra, ele faz uma aposta na queda das cotas. Isso significa dizer que que ele aluga os ativos para vender, apostando que seu preço vai cair para que ele possa fazer a recompra por um valor menor e devolver as cotas ao doador.

Para a conta fechar, claro, é preciso que, no final do contrato, a queda no preço dos ativos compense inclusive a taxa de aluguel que foi paga ao doador.

“Acontece que, ao especular com intenção de lucrar com a queda de preço do FII, o tomador tem um lucro limitado se recomprar as cotas por preço mais barato do que vendeu”, diz Marx.

“Por outro lado, ele pode ter um prejuízo ‘ilimitado’ se, no final do contrato, tiver de recomprar as cotas por um preço mais alto”, avalia.

É preciso ficar atento, então, porque o aluguel de FIIs é uma operação alavancada capaz de gerar grandes prejuízos.

“Por isso essa operação é recomendável apenas para investidores muito conscientes dos riscos de perda patrimonial em caso de um resultado desfavorável”, ressalta Marx.

Como ocorre a tributação no aluguel de FIIs

No caso do investidor doador, a tributação do aluguel segue a tabela regressiva de IR sobre ativos de renda fixa.

“Como grande parte das operações possuem prazos inferiores a 180 dias, a alíquota de imposto costuma ser de 22,5%, sendo que o investidor recebe o valor do aluguel, já líquido de IR, diretamente em sua conta da corretora”, afirma Marx.

No caso do investidor tomador, a história é outra.

“O IR a ser pago corresponde uma alíquota de 20% sobre os ganhos auferidos na operação, sendo preciso recolher o imposto via DARF”, detalha Marx.

“Ou seja, a operação segue a mesma lógica da tributação sobre ganhos de capital prevista para os FIIs”, diz ele.

Como escolher os melhores fundos imobiliários para alugar

Para o investidor doador, a dica é basicamente avaliar se as condições do aluguel são interessantes ou não para ele, levando em conta a transferência de seu direito a voto nas assembleias e a impossibilidade de vender os ativos durante o contrato de aluguel.

No caso do investidor tomador, Marx recomenda que ele tente compreender que a operação deve ser tática e feita dentro de uma tese muito bem fundamentada.

“Ainda assim, há o risco de grandes perdas devido ao elevado grau de risco desse tipo de operação”, alerta.