Fundos imobiliários movimentam bilhões, mas poucos dão lucro para os investidores

Uma boa e uma má notícia para você, que investe em fundos imobiliários (FIIs). A boa: o patrimônio líquido dos FIIs bateu recorde em outubro, com R$ 167 bilhões. São R$ 5 bilhões a mais em relação ao que até então era o último recorde, alcançado em junho deste ano.

A má: o valor de mercado dos fundos caiu entre setembro e outubro de R$ 132 bilhões para R$ 130 bilhões. É o caso para desespero? Não. Mas é o caso para ficar de olho.

Os dados são do boletim mensal, divulgado nesta semana pela B3.

E você, investidor e investidora, é a principal força dos FIIs. Tanto que 73% deste ativo estão em poder de vocês, que negociam 66% do volume. Os investidores institucionais estão em segundo lugar e detêm 20,7% da participação neste mercado.

Só em novembro, o segmento recebeu 11 mil novos aplicadores, de um total de 1,514 milhão. Só para você ter uma ideia, em dezembro de 2020, havia 1,17 milhão de pessoas com títulos de FIIs em carteira.

Os números que envolvem os FIIs são grandes: a área movimentou R$ 62 bilhões de janeiro a novembro deste ano, contra R$ 54 bilhões no ano passado. Por dia em 2021 são R$ 273 milhões negociados em média por dia, maior da história dos FIIs.

Como funcionam os FIIs

Investir em um imóvel sem comprá-lo fisicamente é o conceito por trás dos FIIs. Apesar dos números grandiosos, grande parte dos fundos imobiliários não registraram um bom retorno em 2021. Até agora, de acordo com a fintech Smartbrain, apenas 26% dos FIIs listados na B3 tiveram um desempenho positivo. Em setembro, por exemplo, apenas 35% fecharam no azul.

Segundo Leandro de Checchi, analista da Nova Futura Investimentos, esse é um movimento esperado considerando o cenário atual. “Quando falamos em renda variável, falamos também de um ambiente de riscos. Por mais que os FIIs sejam menos arriscados, ainda estão nessa categoria. Estamos vivendo um contexto político e econômico turbulento, o que pode deixar o investidor mais cauteloso”, ressalta. A pandemia também influenciou nos resultados – shoppings centers e lajes corporativas foram as mais afetadas pelas restrições de atividades comerciais.

Por outro lado, fundos como Rio Bravo Crédito Imobiliário II e Caixa Cedae registraram bons rendimentos, com uma valorização de 18,37% e 14,64% em setembro. “Os FIIs têm vantagens que continuam atraindo investidores. Eles tornaram o investimento em imóveis acessível, com aportes menores, e trazem rendimentos isentos de Imposto de Renda”, explica Marcelo Michaluá, CEO da RB Capital. Não há motivo para pânico: o investimento deve ser feito com cautela e atenção em alguns pontos. Vamos a eles:

É renda variável

A expectativa, portanto, é que ele oscile ao longo do tempo. Você precisa estar ciente que os fundos de investimento imobiliário têm riscos, como o de vacância (quando o imóvel não está ocupado), inadimplência e liquidez. O importante é ter em mente que as situações afetam o resultado temporariamente. Você deve ter como foco o médio ou longo prazo.

Entender o cenário é importante

Por mais que você não seja um especialista no assunto, analisar minimamente os imóveis e o setor em que estão inseridos pode te ajudar a fazer boas escolhas. “No caso da pandemia, houve uma queda. Mas será que o cenário vai ficar assim para sempre? Provavelmente não. Mesmo o investidor mais leigo consegue ter uma ideia do que esperar. Os shoppings estão voltando, os escritórios devem retomar ao longo do tempo. É ter esse tipo de olhar”, explica Leandro de Checchi, da Nova Futura.

Vá além dos dados quantitativos

Olhar a liquidez diária e analisar o valor da cota apenas não bastam. Elementos qualitativos também devem pesar na sua escolha. “No dia a dia, você não vai analisar minuciosamente cada detalhe. Por isso a gestão do fundo é um dos elementos mais importantes. Cheque o histórico e as credenciais do gestor, há quanto tempo a gestora existe, se ela tem outros fundos imobiliários e se realmente tem experiência naquilo”, ressalta Marcelo Michaluá, da RB Capital. Afinal, é o gestor quem vai cuidar do seu dinheiro e fazer as movimentações.

Bom para diversificar

“Escolher FIIs com multi-inquilinos ou multiativos ajuda a diminuir os riscos. Se você tem dez empreendimentos na sua carteira, por exemplo, e um começa a fraquejar, tem outros para suprir essa falta”, explica Leandro de Checchi, da Nova Futura. Uma opção são os fundos de fundos, ou FOFs. Com eles, você pode investir em um FII com vários outros FIIs. “É uma boa alternativa para o pequeno investidor. Ele pode diversificar investindo um capital menor em um FOF com fundos de shopping, laje e outros tipos”.