Fundos imobiliários baratos: como juntar R$ 10 mil em 12 meses?

Fundo imobiliário de tijolo ou de papel, com foco em cemitérios, hospitais, shoppings, galpões e até prédio na Faria Lima. A sopa de letrinhas dos fundos imobiliários (FIIs) apresenta ao investidor um desafio na hora de aplicar no mercado de imóveis.

Afinal, os FIIs, muitas vezes, são a porta de entrada para quem está interessado em investir em renda variável. Mas com os juros em alta, vale a pena investir em fundos imobiliários baratos no momento?

Especialistas entrevistados pela Inteligência Financeira apontam que os FIIs têm margem para aumentar o valor das cotas e dos dividendos em 2023. Contudo, o prêmio de risco que levaria alguém a investir nos fundos no longo prazo pode espantar investidores.

A tese que prevalece entre os analistas é a de que fundos imobiliários estão com preço das cotas e valor patrimonial descontados diante de outras opções do mercado. Mas é necessário analisar e escolher com cautela as melhores oportunidades.

O que são fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários (FIIs) são fundos de investimento que oferecem cotas de contratos sobre ativos imobiliários. Dessa forma, o sistema funciona mais ou menos como um condomínio: cada investidor, ao comprar cotas de um FII, torna-se dono de um pedaço de um terreno ou imóvel e recebe por isso.

A corretora de assets ou fundo de investimentos que capta dinheiro de investidores no mercado usa esse dinheiro para comprar os imóveis. A partir da aquisição, os cotistas começam a receber o valor pago em aluguel de quem usa aquela estrutura.

Valor da cota X rentabilidade

Nos FIIs, você precisa ficar de olho em um fato curioso: o descasamento entre o valor da cota e da rentabilidade do papel.

Por que isso acontece? Quem explica é o convidado de hoje da Entrevista da Semana, Leonardo Nascimento, sócio-fundador da Urca Capital Partners, no vídeo que está logo abaixo:

Fundos imobiliários podem ser, em geral, classificados em quatro tipo: os FIIs de tijolo, de papel, de desenvolvimento e os fundos de fundos (FOFs).

Quanto investir em FIIs mensalmente para juntar R$ 10 mil?

Para juntar até R$ 10 mil até o início de 2024, a Inteligência Financeira conversou com assessora de investimentos e sócia da Renova Invest, Karina Afuso.

Karina fez as contas para a gente.

De acordo com ela, os fundos que compõem o IFIX (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários) na B3, a bolsa de valores brasileira, pagaram em média um rendimento em dividendos de 11,85% sobre o valor das ações nos últimos 12 meses. Já o índice teve variação de 1,26%.

Considerando os dividendos e a variação do IFIX, o investidor que queira chegar em R$ 10 mil daqui a um ano, a partir do zero, deve aplicar R$ 786,68 por mês em fundos imobiliários.

Mas, veja: isso é uma projeção dos resultados que tivemos até aqui. Olhar para o passado nos ajuda a entender como um ativo se comporta, mas não garante o resultado futuro, combinado?

Quais são as vantagens dos FIIs?

Mesmo com a sopa de letrinhas, todos os tipos de fundos têm uma vantagens: pagam dividendos (se houver lucro) e são isentos de imposto de renda.

A isenção do IR nos FIIs acontece sobre os dividendos e só é aplicada para os títulos negociados em bolsa e com mais de 50 cotistas. Além disso, o cotista não pode ter mais do que 10% das cotas negociadas.

Porém, há cobrança do Leão quando você vender suas cotas e, assim, tiver ganho de capital. Neste caso, a cobrança é de 20%, como acontece com as ações.

Os fundos podem distribuir 95% do lucro líquido no trimestre em forma de proventos. Mas a prática mais comum no mercado é o pagamento de dividendos ser feito todo mês. Por quê? Para atrair mais investidores.

Cada tipo de fundo tem sua vantagem e desvantagem. Mas Larissa Nappo, Analista de Fundos Imobiliários do Itaú BBA, lembra que esse investimento funciona como “porta de entrada” para o mercado de renda variável.

“É um produto mais fácil de entender”, diz Larissa. “O investidor pode analisar os ativos dentro de um FII, e os gestores [dos fundos] costumam ser bem transparentes. A divulgação inclui quais empresas são locatárias do imóvel, despesas ligadas aos ativos, vencimento dos contratos e até verificação regional no portfólio”, pontua.

Fundo de tijolo permite receber com aluguel da Amazon

Os fundos de tijolo têm cotas para investidores que gostam de receber o aluguel de inquilinos de imóveis como agências bancárias, escolas, galpões comerciais, lajes empresariais, hospitais, hotéis, shopping centers e até cemitérios.

A principal vantagem dos fundos imobiliários de tijolo é a de adquirir a parcela de um imóvel de valor incompatível com o patrimônio de uma pessoa física, de acordo com Marcelo Potenza, analista de Fundos Imobilarios do Itaú BBA.

“Investindo em FIIs desse tipo, você tem acesso e é dono de uma parte de um galpão comercial ou um andar de um prédio empresarial na pessoa física”, diz o especialista.

No caso, há um fundo imobiliário que, por exemplo, tem rendimentos com base no aluguel de um galpão pela Amazon. O colunista da IF, Gabriel Navarro, conta melhor como o investidor pode ganhar dinheiro da gigante do ecommerce.

FIIs de papel são mais previsíveis

Já os FIIs de papel são fundos com carteira de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), títulos de renda fixa que os gestores analisam antes de comprar.

Os CRIs são títulos mais previsíveis que os aluguéis dos imóveis, mesmo que oscilem mais rápido, com queda ou alta da inflação e dos juros.

“A vantagem mais clara dos FIIs de papel é que dificilmente o investidor pessoa física conseguiria replicar a carteira de CRIs que o gestor forma na conta dela na corretora. Isso porque, às vezes, esse produto de crédito nem está acessível pela qualidade e quantidade”, afirma Potenza.

FOFs são um bom ponto de partida

Outra categoria são os fundos de fundos (FOFs). Nesse caso, as carteiras de um FOF é autoexplicativa: o investidor compra cotas de outros fundos imobiliários.

É também uma opção mais previsível, porque o investidor sabe exatamente quais fundos estão sendo negociados dentro da carteira. Assim, o FOF é conhecido como uma boa opção para começar a investir dentro do universo dos fundos imobiliários.

Por que os fundos imobiliários estão baratos?

Há uma tese que vem ganhando popularidade entre investidores. Supostamente, os fundos imobiliários estão descontados (baratos).

Não apenas o valor das cotas como também o valor patrimonial estão baratos. As carteiras estariam abaixo de máximas históricas dos FIIs, principalmente os de papel — grandes “vencedores” da pandemia.

Analistas entrevistados pela IF concordam com a tese de que investir em FIIs em 2023 pode ser um bom negócio, justamente porque esse desconto nos fundos, na verdade, é real.

A resposta está nos juros. A taxa Selic (Taxa básica de juros) deve continuar no mesmo patamar de 13,75% ao ano até o 3º trimestre, quando o mercado avalia se a curva de juros pode ensaiar uma queda gradual.

Especialistas do Itaú BBA destacam que essa tendência de queda nos juros pode alavancar os FIIs. Uma correção de valor que pode ter rápido ajuste pelo mercado financeiro.

O motivo seria a precificação dos fundos. Para definir o valor de um fundo imobiliário, o mercado analisa a margem entre o rendimento dos títulos IPCA+ do Tesouro Nacional de 2035 (ou NTNB) e o dividend yield dos fundos imobiliários.

Com os juros em alta, esses papéis do Tesouro tendem a se valorizar ainda mais. Ou seja, os valores das cotas e patrimonial caem, deixando o ativo em baixa.

Historicamente, o spread entre as NTNBs do Tesouro e o rendimento de dividendos dos FIIs varia em torno de 3%, afirma Potenza. Conforme a queda curva de juros, as cotas dos fundos imobiliários aumentam o lucro distribuído por cota.

Fundos de tijolo podem crescer com a economia

Além disso, alguns fundos imobiliários podem acompanhar a retomada do crescimento econômico.

Com a volta do consumo e do trabalho presencial, os FIIs de tijolo, particularmente os de shopping e de lajes corporativas, podem ter aumento no valor da cota proporcional ao custo do aluguel, diz Bertachini.

Os riscos de investir em fundos imobiliários

Mas nem tudo é arco-íris no mundo FII. Em janeiro, o IFIX (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários) na B3 registrou uma queda de 1,60% no valor dos fundos.

Há riscos de investir em fundos imobiliários, principalmente porque são títulos de renda variável e, portanto, sofrem baixas e altas conforme a variação do mercado.

Caso Americanas prejudicou fundos imobiliários

Larissa Nappo, do Itaú, explica que o resultado negativo foi marcado por dois abalos no mercado.

O primeiro é a piora em relação à expectativa da taxa de juros para 2023. O segundo é a exposição dos fundos imobiliários aos recebíveis de Americanas. “Alguns FIIs tem exposição da receita em contratos com a companhia, e isso afetou o movimento das cotas ao longo do mês”, diz a analista.

A incerteza da Americanas honrar com o pagamento de crédito deve continuar impactando os fundos imobiliários expostos. Mas outras estratégias devem ser tomados pelas equipes que tocam o dia a dia dos fundos, diz o Itaú BBA em relatório.

O investidor deve analisar risco e a volatilidade de investir em FIIs medindo o prêmio pago por cada fundo, seja ele de tijolo ou de papel. Os que pagam dividendos mais gordos oferecem mais risco em relação ao credor que aluga imóveis, afirma Fernando Bertachini.

“Os fundos de galpões e shoppings, por exemplo, pagam dividendos menores que os CRIs”, explica o analista.

O dividend yield médio de FIIs de galpões é de 9,5%, enquanto o de shoppings é de 8%. Já os FIIs de papel tem média de rendimento de 13,87% — patamar acima da Selic.

Vale a pena investir em FIIs em 2023?

A maioria dos analistas entrevistados pela IF recomenda sim investir em FIIs neste ano.

Felipe Sousa, analista da Levante Investimentos, aponta que o risco de investir em FIIs ainda é baixo quando comparado a outras escolhas no mercado de renda variável.

“É uma classe de ativos que é segura. Você consegue ter bom nível de diversificação, com pouco downside, muito upside e pagando bons dividendos, o que ajuda o investidor iniciante. Achamos que é uma boa oportunidade de compra para quem está começando”

Felipe Sousa, da Levante

Bertachini classifica os FIIs como “ativos de longo prazo”. Para ele, o investidor não deve adotar como mandamento a distribuição de dividendos para escolher os fundos imobiliários. O mais importante é estudar a carteira e entender a volatilidade dos imóveis ou recebíveis.

“A mensagem para o investidor é ter calma, entender porque aquele fundo está sendo negociado com desconto. Tem muitos que compram fundos imobiliários sem olhar os ativos, acho que o mais importante é achar a finalidade e entender o porquê dos títulos estarem baratos ou caros”

Fernando Bertachini, da Vita

Veja a recomendação de FIIs do Itaú para fevereiro

Marcelo Potenza, do Itaú, ressalta que em 2023 sua aposta é aplicar em fundos de recebíveis de crédito, especialmente aqueles atrelados à Selic. Pelo menos até o BC sinalizar o início de queda nos juros. Ele avalia que acertar o “timing” de mudar a carteira de fundos é essencial para obter retorno.

Larrisa Nappo explica que a estratégia recomendada pelo Itaú de exposição dos FIIs é:

• 45% do patrimônio do investidor aplicado em fundos de papel
• 30% em galpões comerciais
• 10% em lajes
• 10% em renda urbana
• 5% em shoppings

O próprio Itaú BBA tem uma carteira que recomenda aos investidores. Para o mês de fevereiro, o banco de investimentos recomenda:

1. HSML11 (shopping)
2. HGRU11 (renda urbana)
3. VILG11 (galpões)
4. BRCO11 (galpões)
5. LVBI11 (galpões)
6. PVBI11 (lajes corporativas)
7. RBRP11 (lajes corporativas)
8. KNCR11 (ativos financeiros ou papel)
9. HGCR11 (ativos financeiros ou papel)
10. KNHY11 (ativos financeiros ou papel)
11. KNIP11 (ativos financeiros ou papel)

‘Prêmio dos FIIs hoje não compensa’

Entretanto, a assessora de investimentos e sócia da Renova Invest, Karina Afuso, é contra a recomendação de investir nos fundos imobiliários para este ano.

Mesmo com a perspectiva de queda dos juros, Karina diz que os FIIs não são um bom investimento neste momento devido à correlação negativa entre a Selic e o IFIX.

“O prêmio para aplicar em um FII hoje não compensa. Os FIIs que mais pagavam rendimentos eram os que tinham papéis em IPCA na carteira, por exemplo, o KNIP11, que é um dos maiores FIIs em patrimônio. Mas com o aumento da taxa de juros e queda da inflação, o fundo passou a pagar bem menos e sua cota caiu quase 14% nos últimos 12 meses. Dentre tudo que foi pago em dividendos, aproximadamente 13,50% foi perdido nesse período pela desvalorização da cota.

Karina Afuso, sócia da Renova