Fundos imobiliários ficam menos atrativos

A guerra entre a Rússia e a Ucrânia mexe com duas variáveis macroeconômicas que podem resvalar na indústria de fundos imobiliários (FII). Como lembra Fábio Carvalho, sócio da Alianza, o cenário é parecido com o visto nos últimos dois anos de pandemia. O ambiente macroeconômico global já estava incerto, uma vez que a inflação nos mercados desenvolvidos alcançou patamares elevados.

Com a guerra, os problemas de oferta de matérias-primas voltaram a se agravar, com força maior sobre dois setores: energia e alimentos. O primeiro pela atuação da Rússia como grande produtor e exportador de gás natural e petróleo. O outro, pela forte representação da Federação Russa e da Ucrânia no comércio global de grãos, como trigo e milho.

Como o cenário afeta os fundos imobiliários?

O choque de ofertas provocado pela guerra gera um aumento de preços das matérias-primas em todo o globo, e, para conter a inflação, o Banco Central (BC) elevou os juros, um dos poucos mecanismos de política monetária capaz de arrefecer a demanda. Conforme as projeções para a cena doméstica vão se deteriorando, analisa Rodrigo Possenti, gestor da Fator Administração de Recursos, os fundos imobiliários ficam menos atrativos em relação a risco e retorno, uma vez que os ativos de renda fixa passam a oferecer uma rentabilidade maior, dado o ciclo de alta da taxa de juros, e com um risco menor.

Incertezas no curto prazo

Somado ao atual contexto da condução monetária, a guerra gera uma incerteza adicional imediatista para além da inflação. “O humor do investidor toma esses fatores de curto prazo sempre a valor de face e atribui um preço a esses eventos para, só depois, ver como vai ser o desenrolar os fatos”, pondera Fábio Bergamo, diretor da JLP Asset Management.

No entanto, apesar das reações momentâneas e avessas ao risco por parte dos investidores, acrescenta Bergamo, é importante considerar que o Brasil, por si só, já estava passando por um cenário não muito positivo para o mercado imobiliário.

A escalada da taxa de juros, com uma inflação persistente em um patamar elevado e um crescimento quase inexistente da economia dificultam uma guinada do setor. “A guerra é mais um elemento dentro de um conjunto de fatores que já traziam um grau de incerteza suficiente para atuar de forma não tão otimista com esse mercado”, admite Bergamo. Dito isso, o diretor da JLP acredita que, ao menos em um horizonte de curto prazo, os preços embutidos nas cotas dos fundos imobiliários já refletem a piora na conjuntura econômica e os efeitos do conflito na Ucrânia.

“Houve uma retomada de preços dos ativos no fim do ano passado que, inclusive, fez o Ifix (que é o índice de referência da classe) voltar aos 2 800 pontos em dezembro. Mas à medida que tem uma pressão inflacionária global puxada por energia e alimentos, isso é um cenário que fundamentalmente tem impacto negativo no mercado imobiliário e de fundos imobiliários”, reforça o profissional.

A trajetória de queda do principal índice de fundos imobiliários brasileiro pode ser observada desde o final de janeiro, mas o movimento se intensificou com o início do conflito na Ucrânia, em 24 de fevereiro, quando o Ifix tocou o nível de 2.700 pontos.

Na visão de Bergamo, apesar de a classe apresentar algumas oportunidades, como fundos com bons portfólios e preços atrativos em relação ao valor patrimonial, a conjunção de fatores macroeconômicos traz pouca visibilidade sobre quando a situação vai melhorar. “É um pacote de acontecimentos negativos que gera volatilidade e complica a tomada de decisão do investidor no mercado de fundos imobiliários”, confessa.

Aumento dos juros empurra investidor para ativos seguros

Possenti reconhece que, diante do atual cenário de incertezas internas e externas, quanto maior a magnitude de aumento de juros, maior é a perspectiva de o investidor migrar para uma classe de ativos mais segura. Por outro lado, o gestor da Fator também pondera que o movimento de alta de juros trata-se de uma política monetária temporária e, portanto, o momento pode ser de oportunidade, uma vez que as cotas dos fundos imobiliários estão “bastante” depreciadas. “Quanto maior o nível de taxa de juros, maior é a probabilidade de ter uma fuga de investidores para a renda fixa e, nessa toada, as portas se abrem para quem quer comprar com desconto”, enfatiza.

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