Fundos imobiliários: como ganhar R$ 1 mil de renda extra por mês

Conseguir uma renda extra para complementar o salário no fim do mês ou até mesmo a aposentadoria é um sonho de muitos, mas uma realidade de poucos.

Embora pareça um desejo um tanto quanto difícil de ser alcançado, investir em fundos imobiliários pode ser um caminho para se chegar ao objetivo, dado que costumam remunerar os cotistas com pagamentos regulares.

O que são os fundos imobiliários de tijolo

Os investidores podem recorrer tanto aos fundos de “tijolo”, aqueles que detém imóveis físicos na carteira, quanto aos fundos de “papel”, que carregam títulos de renda fixa do setor imobiliário no portfólio.

Como prevê a legislação da categoria, os fundos imobiliários são obrigados a distribuir pelo menos 95% dos lucros aos cotistas e a maioria opta por entregar esses rendimentos, que são isentos de imposto de renda, mensalmente.

Como ter R$ 1 mil por mês com fundos imobiliários?

Marcos Baroni, analista-chefe de fundos imobiliários da casa de análise Suno Research, explica que existem dois caminhos para chegar a uma renda mensal de R$ 1 mil por meio dos fundos imobiliários.

O primeiro deles, diz, é quando o investidor já tem um volume financeiro razoável para fazer uma alocação direta para conseguir essa renda de imediato.

“Com um capital entre R$ 100 mil e R$ 150 mil disponível para investir já é possível obter essa renda de R$ 1 mil por mês. Se o investidor tiver mais fundos de papel na carteira, com uma quantia perto de R$ 100 mil ele consegue alcançar o objetivo, mas se tiver mais ativos de tijolo, o valor fica mais próximo de R$ 150 mil”, pondera.

O outro caminho, por sua vez, vale para quem está em processo de construção do patrimônio e ainda não tem o montante necessário para aplicar de uma só vez nos fundos imobiliários.

A trajetória pode ser mais lenta neste caso, mas vitoriosa se o investidor criar o hábito de fazer aportes mensais e a disciplina de reinvestir os dividendos provenientes dos fundos.

“O primeiro passo é fazer uma carteira e iniciar os aportes, que devem ser recorrentes. Conforme os fundos forem distribuindo os dividendos, é muito importante reinvestir esses rendimentos para conseguir alcançar o patrimônio desejado de forma mais rápida”, acrescenta Gustavo Caetano, especialista em fundos imobiliários do Inter.

Foco em R$ 1 mil

Em um exemplo prático, se uma pessoa mantiver o foco de investir R$ 1 mil em fundos imobiliários todo mês, em 10 anos ela terá um capital equivalente a R$ 120 mil.

Agora, ao considerar que ela reinvestiu os dividendos durante todos esses anos, e partindo de uma base de rentabilidade anual de 12%, ou seja, de 1% por mês em média, o patrimônio sobe para R$ 231 mil ao final do período. Nada como o efeito de juros sobre juros ao longo do tempo, não é?

“A capacidade de poupar é muito importante dentro dessa leitura. E vale lembrar que o dinheiro não aparece da noite para o dia, não existe mágica. Ou a pessoa já tem ou ela precisa construir. A velocidade com que são feitos os aportes é o que vai ditar o tempo necessário para chegar ao objetivo”, destaca Baroni.

É preciso entender como o mercado funciona

A possibilidade de acumular capital e até mesmo ver ele se multiplicar ao longo do tempo torna o investimento uma opção tentadora, mas é importante entender a dinâmica do mercado para não se decepcionar.

Isso porque uma carteira de fundos imobiliários está sujeita não só à volatilidade normal do mercado, mas aos ciclos imobiliários e também financeiros.

Em outras palavras, se o investidor demora cinco ou dez anos para juntar os R$ 100 mil, ele provavelmente ainda vai passar por mais uma ou duas eleições, cenários de alta e baixa dos juros, bem como de alta e baixa da inflação. Também pode ser que ocorra uma crise econômica no meio do caminho e outras questões de fora que podem interferir.

“A partir do momento em que o investidor entende que o foco do investimento deve estar na estratégia de continuar fazendo os aportes independente dos cenários, ele está ‘condenado’ ao sucesso”, diz o analista-chefe da Suno Research.

“A volatilidade deve ser usada a favor porque, quando o mercado atribui um risco elevado, as cotações caem e possibilitam fazer bons investimentos”, acrescenta.

Caetano, do Inter, lembra que a diversificação é essencial em cenários de forte oscilação devido ao seu propósito defensivo. Há de se considerar ainda que, cada segmento, seja o de “papel” ou o de “tijolo”, é impactado de forma diferente a depender da conjuntura do momento, o que reforça a máxima “não coloque todos os ovos em uma única cesta”.

E o exemplo mais recente para ilustrar essa situação é o desempenho que cada setor apresentou durante a pandemia.

Os fundos de “papel” se destacaram por causa do cenário de inflação elevada, uma vez que a maioria das carteiras dos fundos de recebíveis imobiliários (CRIs) é indexada ao IPCA.

Por outro lado, os fundos de “tijolo” foram penalizados pela dificuldade de repassar a inflação no aluguel.

É possível perceber tal desequilíbrio no gráfico abaixo, no qual o índice de papel da Teva Indices, que acompanha o retorno de uma carteira de fundos de CRIs, apresenta um desempenho muito superior ao índice de tijolo, que, inclusive, está mergulhado no negativo no intervalo de 2020 até agosto deste ano.

O índice de tijolo tem como objetivo refletir a rentabilidade de uma cesta de fundos que investem em imóveis físicos, tais como shoppings, lajes corporativas e galpões logísticos.

Vale lembrar que dentro do próprio segmento de tijolo, inclusive, houve distorções no período analisado.

Enquanto os fundos de lajes corporativas, que investem em escritórios, tiveram dificuldade maior por causa da adoção do home office, os fundos de galpões logísticos se beneficiaram da maior participação do comércio eletrônico na vida das pessoas.

“Um segmento complementa o outro e é isso o que ajuda a equilibrar a carteira quando há uma queda abrupta por causa da exposição do segmento à economia. Também é importante diversificar por causa dos gestores, já que cada um adota uma estratégia diferente nas carteiras e, portanto, se colocam em riscos diferentes”, esclarece o especialista do Inter.

“Diversificação é o único almoço grátis”, brinca Baroni, da Suno. O analista-chefe diz que com um valor entre R$ 2 mil e R$ 3 mil já é possível comprar uma carteira de fundos imobiliários diversificada tanto entre setores, como gestores.

Qual deve ser a divisão do investimento

A quantidade de fundos, porém, vai depender da exposição do portfólio do investidor à categoria.

Se ele tiver até 20% da carteira só em fundos imobiliários, complementa, 10 fundos são o suficiente para diluir os riscos.

Agora, se for entre 20% e 50%, 15 fundos funcionam para equilibrar e, no caso de quem tem mais de 50%, o ideal é que tenha algo próximo de 20 fundos de diferentes tipos.