Fundos imobiliários mais rentáveis: descubra quais são segundo analistas

Para quem acompanha os noticiários, já deve ter percebido que os fundos de investimento imobiliário (FIIs) estão vivendo um cataclisma de taxa de juros alta, aperto no mercado de crédito e inadimplência. Assim, no meio da tempestade, o investidor que se preocupa com o retorno do investimento pode se complicar na escolha dos fundos imobiliários mais rentáveis.

Mas, afinal, é importante olhar para o dividend yield (DY) do FII quando se fala em lucro? Ou pelo desconto dos fundos?

A Inteligência Financeira ouviu analistas e gestores dos FIIs para saber quais são os fundos com maior rentabilidade do mercado. E, além disso, para descobrir quais são os fundos com maior desconto e chance de valorização daqui para frente.

A obviedade é de que os FIIs de maior risco, como alguns de multimercado e papel, continuam distribuindo lucros acima da média do mercado. Contudo, não são eles que podem surpreender o investidor nos próximos informes mensais.

Quais são os fundos imobiliários mais rentáveis?

O primeiro trimestre de 2023 (3T23) não foi amistoso a investidores do mercado imobiliário. Isso porque, em meio a uma taxa Selic que se mantém a 13,75% ao ano desde agosto, o rombo descoberto pela Americanas mergulhou o mercado de crédito brasileiro em uma contração.

Com menos crédito cedido aos bancos, portanto, o investimento imobiliário sofreu impacto negativo, afetando inclusive os contratos de aluguel e pagamento de recebíveis dos FIIs.

Mesmo numa maré ruim, o investidor tem alguns métodos para calcular quais são os fundos imobiliários mais rentáveis do mercado.

E, pois bem, o principal deles é o chamado dividend yield (DY). O indicador mostra ao investidor quanto o fundo distribui em proventos pelo valor da cota, na data de fechamento (ou data ex).

A consultoria Quantum Finance realizou um levantamento com os dez fundos imobiliários listados na B3 com os maiores dividend yields de 2023. Acompanhe abaixo:

Ranking	Fundo de Investimento Imobiliário	Segmento	Ticker no Bovespa	DY
1	Ecoagro FII Agro	Papel	EGAF11	6,76%
2	BB PROGRESSIVO FII	Tijolo	BBFI11	5,78%
3	NCH RECEBÍVEIS DO AGRONEGÓCIO FIAGRO FII	Papel	NCRA11	5,75%
4	RIO BRAVO OPORTUNIDADES IMOBILIÁRIAS FII	Tijolo	RBOP11	5,56%
5	DEVANT RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FII	Papel	DEVA11	5,46%
6	RBR PLUS MULTIESTRATÉGIA REAL ESTATE FII	Multiestratégia	RBRX11	4,90%
7	HECTARE CE FII	Papel	HCTR11	4,75%
8	OURINVEST INNOVATION FIAGRO FII	Papel	OIAG11	4,57%
9	VALORA CRA FIAGRO FII	Papel	VGIA11	4,48%
10	AZ QUEST SOLE FIAGRO	Papel	AAZQ11	4,44%

FIIs de tijolo ou de papel?

Na pandemia, a categoria de fundo imobiliário que se sobressaiu na distribuição de lucro aos cotistas foi a de papel.

Afinal, esses FIIs ficaram conhecidos como rentáveis por serem high yield, entregarando dividendos acima da média a custo de um risco de crédito elevado.

Quais fundos imobiliários são mais rentáveis por cota?

Outra forma de observar se um fundo imobiliário pode render mais no curto prazo é pelo valor da cota na data de início e de fechamento.

De acordo com os cálculos da Quantum Finance, entre os FIIs listados no Bovespa, os dez fundos imobiliários mais rentáveis por cota são:

Ranking	Fundo de Investimento Imobiliário	Segmento	Ticker no Bovespa	Retorno por cota
1	EVEN PERMUTA KINEA FII – EVEN PERMUTA KINEA FII	Papel	KINP11	59,24%
2	KINEA II REAL ESTATE EQUITY FII	Tijolo	KNRE11	45,96%
3	NOVO HORIZONTE FII	Tijolo	NVHO11	23,19%
4	MOGNO HOTÉIS FII	Tijolo	MGHT11	21,12%
5	OURINVEST INNOVATION FIAGRO FII	Papel	OIAG11	13,42%
6	EXES ARAGUAIA FIAGRO FII	Papel	AGRX11	10,13%
7	NCH RECEBÍVEIS DO AGRONEGÓCIO FIAGRO FII	Papel	NCRA11	8,43%
8	RIO BRAVO RENDA EDUCACIONAL FII	Tijolo	RBED11	8,12%
9	HOSPITAL DA CRIANÇA FII	Tijolo	HCRI11	7,51%
10	XP CRÉDITO AGRÍCOLA FIAGRO FII	Papel	XPCA11	7,36%

Valor de cota X valor dos dividendos

Mas por que a lista das pagadoras de dividendos não bate com a que tem as cotas mais valorizadas? Quem explica essa diferença é Leonardo nascimento, sócio-fundador da Urca Capital Partners, na Entrevista da Semana logo abaixo:

Cuidado ao calcular a rentabilidade apenas pelo dividendo

O DY (dividend yield) não é a única forma de calcular quais são os fundos imobiliários mais rentáveis. Aliás, analistas e gestores apontam que esse é o erro mais comum do investidor ao escolher FIIs.

Felipe Sousa, analista da Levante Investimentos, diz que olhar apenas a distribuição prévia do fundo é como “dirigir um carro olhando para o retrovisor”.

A análise pelo prisma do dividend yield pode esconder fundos com descontos sobre o valor patrimonial em relação às cotas no mercado, apontam gestores e analistas ouvidos pela IF.

Nesses casos, há outros elementos para avaliar ao calcular os rendimentos futuros na carteira:

• Preço do fundo sobre o valor patrimonial;
• Preço das cotas em relação ao patrimônio líquido;
• Preço do metro quadrado nos ativos do fundo — isto vale principalmente para fundos de tijolo;
• Risco imobiliário de default,
• Liquidez do fundo

Esses critérios estão voltados apenas para o valuation. De acordo com Anita Scal, sócia e diretora de Investimentos Imobiliários da Rio Bravo, outros critérios a serem considerados na escolha do fundo estão ligados à gestão e à tese de investimento.

Para Anita, o investidor deve analisar onde está o imóvel, além de quem seria um eventual locatário substituto caso o principal não honre pagamentos.

“O investidor é sempre muito ancorado no yield, mas temos casos de fundos de crédito que tem distribuído yield de 16% a 20% e que, ao mesmo tempo, apresentam problemas grandes de inadimplência”, diz a gestora da Rio Bravo.

“No final do dia, quando o investidor analisa o yield puramente, ele sempre procura 1% ao mês. Mas é importante ter o retorno na perspectiva de valorização daquele ativo.”

Análise de longo prazo

Gabriel Barbosa, sócio e membro do comitê de investimentos da gestora TRX, lembra que tanto os indicadores de valuation assim como a análise dos ativos e da gestão devem ser considerados para saber quais são os fundo imobiliário mais rentáveis no longo prazo.

Por exemplo: “se o investidor pagou R$ 80 na cota de um fundo imobiliário e observa, considerando o valor do patrimônio, que pode haver um aumento para R$ 100 e aquela cota render mais. Isso é uma perspectiva que talvez demore para chegar, porque depende de vários critérios de avaliação do mercado como um todo”, diz.

Mas, “em algum momento, historicamente falando, o preço chega no valuation. Isso é nítido”, comenta.

A TRX gere o TRXF11, listado na B3, a bolsa de valores brasileira. Dessa forma, o fundo de tijolo atua como locador de lojas físicas de varejistas do setor de supermercado e atacado e de construção.

O que faz a TRX?

A TRX tem como locatárias LeroyMerlin, Assaí, Pão de Açúcar, Carrefour, entre outras. Os contratos são de modalidade atípica, ou seja, firmados visando o retorno de capital a longo prazo, em média de 14 anos. Em caso de calote, a multa equivale ao valor do tempo que resta para o encerramento do aluguel.

“Olhamos, principalmente nos fundos de tijolo, se o preço por metro quadrado do portfólio como um todo está adequado”, afirma Barbosa.

Ao identificar oportunidades de ganho de capital, o investidor pode sair do eixo do DY para aproveitar descontos em outros fundos.

Qual fundo imobiliário pode valorizar mais?

Na Faria Lima, é popular a tese de investimento de que, com a queda de juros e estabilidade da Selic, alguns setores de fundos imobiliários devem retomar perdas acumuladas durante a pandemia e se valorizarem mais do que outros.

A teoria mais popular e ouvida de todos os especialistas que foram entrevistados pela reportagem é de que os Fundos de Fundos (FoFs, na sigla em inglês) devem ganhar bastante tração no ganho de capital com o aquecimento da economia. Estes fundos negociam na carteira cotas de outros fundos.

FoFs mais baratos

Os FoFs estão duplamente descontados, afirma Giuliano Bandoni, gestor da Rio Bravo. Isso porque o valor da cotas dos fundos dentro da carteira está barato, reduzindo o preço da própria cota do FoF. São fundos imobiliários que, portanto, podem se tornar mais rentáveis no longo prazo.

“Basicamente hoje os FoFs pagam, em média, 12% em dividendos anualizados por cota no D+0. A carteira desses fundos deve saltar 25% a 30% no preço. O FoF deve subir bastante em termos de dividendos e potencial de valorização, o que acontece, e que nós já vimos em agosto de 2022”, diz Bandoni. O carrego médio, nesse caso, é de 1% de DY ao mês.

Quem faz coro à oportunidade nos FoFs é o analista Felipe Sousa, da Levante.

Na análise de Sousa, os FoFs do mercado com a maior expectativa de retorno por cota são:

• RBRF11 (RBR Asset)
• KFOF11 (Kinea)
• HGFF11 (Credit Suisse)
• MORE11 (More Invest)
• JSAF11 (Banco Safra)

Mas Barbosa, da TRX, explica que a valorização pode depender mais do ciclo do mercado e das condições econômicas. Por exemplo, quem comprou FoFs entre 2019 a 2020 sentiu um impacto forte em seu patrimônio pela desvalorização das cotas.

“O risco do FoF é maior. Na carteira para investidores iniciantes não costumamos oferecer o FoF porque eles são mais voláteis. Mas para a carteira experiente acho que essa é uma boa aposta entre as classes de ativos do do IFIX”, referindo-se ao índice de fundos imobiliários da B3.

Oportunidades de valorização em FII de tijolo

Ao analisar outros setores do mercado, especialistas explicam que o tijolo também apresenta boas oportunidades com uma possível queda dos juros no 2º semestre.

Os fundos de logística devem ter aumento de vacância momentâneo, já que o apetite do locatário não está tão intenso, avalia Sousa, da Levante. As varejistas devem colocar o pé no freio com entregas, levando a um aumento entre 12% e 15% de vacância no Brasil. Ainda na visão do analista, locações no interior devem sofrer mais o impacto negativo.

Contudo, Barbosa avalia que esse momento é bem pontual e que os FIIs devem se beneficiar com uma taxa de juros mais baixa.

O case Tok&Stok

“Os fundos têm conseguido boas negociações”, diz o gestor da TRX. A Tok&Stok voltou a pagar a Vinci, proprietária de um galpão da marca em Minas Gerais.

“A Marisa também entrou em acordos. A Americanas está pagando os aluguéis dela para não perder o espaço de locação. Tem uma demanda forte e ainda e crescente nos galpões logísticos de boa qualidade.”

Lajes corporativas

Outro setor tido como barato pelos especialistas é o de lajes corporativas. Os imóveis devem continuar com absorção líquida, assim como com uma pequena queda marginal. O aumento pela procura se justifica pela volta ao trabalho presencial, ainda que a passos mais lentos do que o esperado.