IFIX barato, dividendos turbinados: confira tendências para FIIs até o ano que vem
A torneira de emissões que beiram o bilhão de fundos imobiliários para 2024 secou com a perspectiva de alta de juros. Os mesmos gestores que relatam a exaustão do crédito imobiliário dizem à Inteligência Financeira, contudo, que o IFIX (Índice de Investimento de Fundos Imobiliários) está depreciado e tem boa perspectiva para crescer ainda mais em 2025.
Dentro do mercado, gestores apontam momento de inflexão entre fundos imobiliários de papel de inflação e atrelados ao CDI. É um movimento que deve se traduzir em dividendos turbinados para os FIIs de títulos atrelados aos juros até 2025.
IFIX está barato, mas com um ‘porém’
Para gestores, o índice de fundos imobiliários deu sua grande pernada nos primeiros seis meses de 2024.
O sentimento dos profissionais da Faria Lima é que o segmento vive “na berlinda” pelo momento. Sem crédito para títulos imobiliários, as bilionárias emissões de logística e shoppings secaram.
A forte pressão de fundos de debêntures e mais títulos incentivados, que competem com os FIIs do IFIX, deve perdurar até o final do ano
O principal norte da bússola dos FIIs, nesse sentido, é o eminente aumento da Selic. É prevista alta de 0,25 ponto percentual na reunião do Copom em setembro. Mas não há consenso sobre quando o Banco Central deve terminar o ciclo de alta dos juros, se em janeiro ou posteriormente.
A incerteza sobre os juros favorece ativos de papel e de crédito, afirma Jefferson Honório, gestor da Brio Investimentos.
Outro viés de incerteza é a condução do BC diante da inflação em 2025, sob possível comando de Gabriel Galípolo, indicado à presidência da autoridade por Lula.
“Mesmo que o BC aumente juros, o custo para trazer a inflação para meta será muito maior. Como isso se traduz em relação à minha ótica dos ativos: em lógica de curto prazo, ativos de papel são mais tranquilos”, declara Honório.
Por que o otimismo ficou para 2025
A visão do gestor se traduz nos investimentos. Desde agosto, quando a curva de juros começou a abrir com a indicação de Galípolo, FIIs de crédito imobiliário subiram 4,30% no IFIX em agosto, enquanto o índice registrou alta de 2,50%. Os dados são do Itaú BBA.
Por outro lado, a alta do IFIX no ano é tímida, de 1,42%. E não deve ser muito maior. Um crescimento maior, para cerca de 2%, foi adiado “para o ano que vem”, diz Fábio Carvalho, gestor da Alianza.
“Se os juros caírem no primeiro semestre do ano que vem, o IFIX vai reagir um pouco, mas não vejo uma forte alta. Com o juro a 9%, talvez, seja mais interessante”, afirma Carvalho.
O contraponto seria a queda de juros nos Estados Unidos. Através da mudança das taxas no exterior, Eduardo Mekbekian, sócio-fundador da Manatí Capital, crê na tendência de reprecificação das cotas de fundos imobiliários.
Concorda com ele o gestor Rodrigo Possenti, da gestora do Banco Fator
“Hoje já acho que o IFIX está barato, majoritariamente todas as classes de FIIs estão com suas cotas abaixo do valor patrimonial.”
Mas gestores notam que o otimismo não é para todas as classes de ativo.
Na verdade, o consenso é de que o investidor deve ser cada vez mais seletivo nas escolhas de fundos, inclusive dos FII de logística, de shopping e de lajes corporativas.
Tendência é de dividendos maiores para FIIs de papel
A tendência mais de curto prazo é que fundos de papel com CRI atrelados ao CDI distribuam mais dividendos, enquanto os de IPCA devem pagar menos.
Na leitura de Possenti, os poucos fundos listados no IFIX com crédito emitidos com lastro em juros nominal tendem a distribuir mais proventos. É um simples movimento de seguir a Selic.
“Já os fundos de papel de inflação não tendem a aumentar seu pagamento de dividendos. Pelo contrário. Se os juros sobem para desaquecer a economia, os FIIs de IPCA devem pagar menos dividendos”, diz o gestor.
Assim, é esperada uma marcação de mercado para CRI atrelados à inflação.
“Hoje a taxa da NTN-B é aproximadamente IPCA mais 6%. Se a taxa de juros sobe, os títulos comprados com base nesta taxa se desvalorizam.”
Isso leva à marcação de mercado nas cotas dos FII de papel do IFIX e fora do índice, conclui Possenti.
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