Investir em um fundo imobiliário ou em um imóvel para alugar: qual é a melhor opção?

Nos últimos anos, o número de investidores em fundos imobiliários (FII) deu um salto. De acordo com a B3, em 2017 eram 121 mil pessoas apostando nos FIIs — hoje são cerca de 1,5 milhão. Os fundos imobiliários chamam atenção por terem aportes mais baixos e permitirem que os investidores diversifiquem seu portfólio, investindo em fundos de papel e de tijolos. 

Mas não é de hoje que o investimento imobiliário está entre os favoritos do brasileiro. No Brasil, comprar imóveis para ter uma renda com aluguel ou revenda é uma prática comum. E é aí que pode surgir a dúvida: o que compensa mais? Investir em FIIs ou comprar um imóvel? Depende. Cada um tem suas vantagens e desvantagens, e atendem diferentes momentos de vida e objetivos. Vamos a eles:

Investir em imóveis

Comprar um imóvel requer um tempo maior de pesquisa. Seja para projetos na planta ou já construídos, você precisa ter em mente todos os custos que terá com aquele bem. Além do preço em si, se o imóvel não estiver ocupado existem despesas como condomínio, IPTU e manutenção. Você ainda precisa analisar o local onde o imóvel está e o potencial de valorização. O investimento em um imóvel físico também requer tempo para tratar com inquilinos ou negociar com imobiliárias.

Ainda tem um dos pontos mais importantes: você deve avaliar se a compra não afetará sua saúde financeira e se realmente vale a pena. O ideal é que a aquisição seja feita à vista. Se optar por um financiamento, você precisará arcar com outras despesas, como juros e tarifas. Muitas vezes o Custo Efetivo Total (CET) não vale quando comparado ao valor que receberia do aluguel. 

Por outro lado, investir em um imóvel te dá a liberdade de escolher a opção que quiser e autonomia para conduzir as negociações. Além disso, ao comprar um imóvel o valor não oscila todos os dias. Se adquiriu um apartamento por R$ 500 mil, por exemplo, terá esse valor até que haja uma nova negociação. Isso não significa, é claro, que ele não vai desvalorizar. 

Investir em FIIs

Uma das principais diferenças entre comprar um imóvel e investir em um FII é o valor do aporte. Os fundos permitem investimentos iniciais por menos de R$ 100, se tornando, portanto, mais acessíveis. Investir em um FII requer uma conta em uma corretora. Nesse caso, você também precisa analisar algumas coisas: se investirá em um fundo de papel ou tijolo, quais as características de cada um e escolher bem a administradora desse fundo. 

“Optando por um FII, você pode investir não só em imóveis residenciais, mas em escritórios, lajes corporativas, shoppings e outros ativos que precisariam de muito capital para adquirir. Acho que uma das grandes vantagens de um fundo imobiliário é poder diversificar com menos dinheiro”, ressalta Rafael Ohmachi, gestor do fundo imobiliário na RB Capital Asset Management. O investimento em FII também costuma ser menos burocrático e mais simples do que a compra do imóvel em si, já que as operações ficam por conta do gestor.

Por outro lado, assim como qualquer investimento em renda variável, os FIIs têm seus riscos. “Existe volatilidade dos ativos, já que são negociados todos os dias na Bolsa de Valores. O que para muitas pessoas pode gerar uma ansiedade e instabilidade maior”, explica Rafael. No caso dos fundos de tijolo existem ainda chances de vacância, inadimplência e liquidez. Ou seja, você pode perder dinheiro.

Qual é a melhor opção?

Não existe uma resposta pronta. Se você quer entrar no mercado imobiliário, mas não quer desembolsar muito ou ter que lidar com uma série de burocracias, a melhor opção seria um fundo de investimento. Se você tem o dinheiro para fazer a compra à vista, conhece o local onde compraria o imóvel e tem tempo e disposição para lidar com as questões do dia a dia, essa pode ser uma opção. Fizemos um resumo para te ajudar na escolha: