IFIX: veja as tendências do índice de fundos imobiliários para 2024

O Índice de Fundos Imobiliários da Bovespa (IFIX) pode ter alta expressiva em 2024, impulsionado pela queda de juros e saldo negativo recorde da poupança. A avaliação da Faria Lima é de que a saída de recursos da caderneta, que deve bater recorde neste ano, tende a beneficiar linhas de crédito e emissões de FIIs, especialmente os de CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários).

Os fundos imobiliários com ativos físicos como shoppings, lojas, galpões de logística e escritórios deve ser mais beneficiado pela queda de juros. A alta deve compensar a desaceleração do IFIX no segundo semestre de 2023. No novembro de gala do Ibovespa, o Índice de Fundos Imobiliários da B3 (IFIX) andou modestos 0,66%.

Esta é análise de gestores ouvidos pela Inteligência Financeira.

O que esperar do IFIX para 2024?

Fundos imobiliários e o IFIX competem principalmente, segundo gestores, com ativos de renda fixa. À medida que a renda fixa vai perdendo um pouco do prêmio com a queda da Selic, a confiança dos investidores para aplicar em fundos imobiliários aumenta.

Nos últimos meses, no entanto, as decisões de baixar os juros não tiveram tanto peso no IFIX. O índice registrou crescimento menor que o Ibovespa desde julho, quando avançou 3,78% contra do 10,49% do principal indicador da bolsa.

De acordo com Anita Scal, head de fundos imobiliários e sócia da Rio Bravo, os últimos quatro meses foram mais desafiadores para os FIIs que o primeiro semestre. E não por um fraco desempenho da categoria, e sim por “desafios macroeconômicos”.

Apesar do desempenho mais fraco da categoria no segundo semestre, a Rio Bravo está mais otimista com os fundos imobiliários em 2024.

“Os FIIs tem correlação negativa com os juros. Então, provavelmente, a queda da Selic deve trazer uma nova valorização para o segmento”, diz Anita. Fundos devem buscar maior valor a partir de uma queda dos juros para “baixo de dois dígitos”.

A categoria do IFIX que mais deve se beneficiar de uma queda da Selic para o patamar terminal de 9,25%, segundo a estimativa do Boletim Focus de 18 de dezembro, é a de fundos imobiliários de tijolo. Gestores explicam que a maioria dos contratos dos fundos de galpões, shopping e lajes corporativas têm correção maior com quedas dos juros pela ausência de amortização.

Além disso, com a Selic abaixo de 10%, a dívida das empresas melhora, assim como o consumo que movimenta estoques de lojas de shoppings e de galpões.

Saldo negativo da poupança pode ter efeito ‘positivo’ no IFIX

A poupança vem perdendo recursos desde 2021, mas deve encerrar este ano com saída recorde de recursos, apontam gestores. Por enquanto, o dado do Banco Central consolidado até novembro mostra a evasão de R$ 101,5 bilhões da caderneta. No mês passado, a poupança sofreu perda de R$ 3,3 bi.

Em 2022, ano recorde de saída da poupança, o saldo negativo foi de R$ 103,2 bi. Gestores preveem mais uma marca negativa em dezembro.

Se a poupança perde, por um lado, os fundos imobiliários no IFIX e afora podem ganhar do outro. Na explicação de Vitor Senra, CEO da Brio Investimentos, a desidratação do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos) cria um ‘vácuo’ de crédito que pode ser preenchido pelo mercado de capitais.

“Vemos uma queda sistemática do SBPE. Há dez anos, esse financiamento (para os bancos) era de 70%”, diz Senra. “Hoje, é de 60%. Se o financiamento cai, o setor imobiliário, que é de capital intensivo, precisa se financiar de outra forma”, aponta. Ou seja, as principais gestoras ganham mercado.

Para ele, a tendência das gestoras é focar especialmente no financiamento de obras para empresas. “O espaço deixado pelo banco requer uma quantidade grande de recursos para suplantar. Vejo um setor mais atuante para a pessoa jurídica”, completa Senra.

Em coro, Gustavo Rassi, sócio da Cy Capital, explica que a saída de recursos da poupança apresenta “ganhos pela oportunidade de novos negócios” nos FIIs. Se a demanda por crédito no mercado privado aumenta, os CRIs negociados em fundos de papel podem sofrer reajuste positivo.

Por outro lado, se a Selic cair muito, a captação líquida da poupança “deixa de ser negativa e passa a ser positiva”, avalia Rassi.

Reavaliação patrimonial no cenário

O último fator apontado por gestores que pode gerar um gatilho positivo para o IFIX na bolsa é a reavaliação patrimonial. Trata-se do processo de reajuste do balanço de crédito ou ativos físicos do fundo imobiliário pela inflação. A maior parte das gestoras realiza esse processo em dezembro e divulga os resultados no começo de 2024.

Conforme a explicação de Pedro Mendes, gestor e sócio da Guardian, a reavaliação patrimonial é importante para fundos de tijolo do IFIX. Ele afirma que 70% da categoria passa pelo processo de reavaliação patrimonial em dezembro.

“No ano passado, boa parte dos fundos imobiliários teve uma reavaliação negativa com um estresse na curva de juros”, relembra Mendes. “Com a queda da curva de juros e uma inflação menor, a tendência é que o patrimônio dos fundos tenha um ganho ainda maior sobre o índice de preços”, prossegue.

Já para Caio Braz, sócio e gestor da Urca Capital Partners, a reavaliação patrimonial não deve trazer impacto profundo no IFIX. O maior efeito virá da queda dos juros.

O IFIX, de acordo com Braz, tem mais espaço para andar em 2024 devido ao “aumento de qualidade do crédito”.

“Já há algum tempo, observamos oportunidades boas voltadas para crédito às incorporadoras”, diz.

Senra, da Brio, diz estar otimista com fundos imobiliários de papel e de multimercado para o ano que vem. Fundos com maior capacidade de aproveitar o mercado de crédito dentro do mandato de gestão devem subir mais no IFIX, nesse sentido. “Ainda vejo a inflação (IPCA) como um excelente indexador para 2024”, conclui.