Montanha-russa: fundos imobiliários têm ganhos após 5 meses, mas cenário ainda é de volatilidade

O mercado de fundos imobiliários (FIIs) ‘respirou’ em fevereiro. O Ifix, índice de referência do setor, teve ganhos de 3,3%, o primeiro mês de valorização após cinco de prejuízo. De acordo com o relatório Renda com Imóveis, do Itaú BBA, o cenário atual é comparável ao de uma montanha-russa.

Trata-se, portanto, de um cenário de volatilidade, que reflete um setor impactado pela alta nos juros e com reflexos das incertezas políticas e do risco fiscal. Isso então causa um cenário de “movimentos irracionais” na cotação dos fundos, ainda de acordo com o relatório.

Movimento irracional no mercado

Os analistas Larissa Nappo e Fausto Menezes sustentam que desde dezembro de 2024 vemos esse movimento irracional marcado pelo descolamento excessivo entre a cotação a mercado dos FIIs e a que seria estimada caso fossem levados em conta apenas o patrimônio do fundo e o número de cotas existentes.

“Num momento de grande euforia ou pessimismo, percebemos que a tomada de decisão do investidor acaba sendo baseada demasiadamente no que a tela do home broker mostra. Nesses casos, a cotação no secundário acaba por não refletir fielmente a cotação patrimonial do fundo”, argumentam.

O relatório prossegue argumentando que é normal que a cotação a mercado seja diferente da patrimonial. No entanto, a tese é que nesse momento, de montanha-russa, essas cotações oscilam além da diferença razoável a ser justificada por negociações corriqueiras.

“Hoje, apesar das incertezas e aplicando os devidos descontos, não entendemos que o preço negociado dos fundos corresponda ao valor justo”, afirmam os analistas do Itaú BBA.

Onde investir em fundos imobiliários hoje?

A análise do relatório Renda com Imóveis aponta que, para este ano, a preferência segue para os fundos de ativos financeiros.

“No setor, seguimos observando fundos com carteiras sólidas e, principalmente ao olharmos os high grades, apresentando atrativa relação risco x retorno, com rendimentos acima de 14% e portfólios sem registros de inadimplência”, escrevem.

Em um portfólio descrito como “robusto e diversificado”, entram tanto os fundos indexados à inflação quanto aqueles que seguem o CDI. Ambos, portanto, se destacariam como boas opções para retornos este ano.

A carteira recomendada de FIIs do Itaú BBA, que leva o mesmo nome do relatório, tem destaque para os fundos de ativos financeiros e também para os fundos de galpões logísticos. Portanto, um indicativo para quem busca saber onde investir em fundos imobiliários.

Já um ponto de atenção em relação aos fundos de tijolo é que eles são os mais prejudicados com o ciclo de alta de juros. A estratégia aqui, dizem os analistas, é pensar no longo prazo.

Dessa maneira, o momento atual de cotas abaixo do esperado é favorável para montar uma posição que vai trazer bons retornos lá na frente.

“Mantemos nossa visão de que o momento pode ser favorável para o início de uma montagem de posição para o longo prazo, por meio de fundos de boa qualidade e que operam com descontos relevantes no momento”, argumentam.

O impacto da perspectiva macroeconômica nos FIIs

Um ponto de atenção para quem busca saber onde investir em fundos imobiliários nos próximos meses é a reforma tributária.

Apesar de já ter sido aprovada, o texto sofreu vetos por parte do presidente Luiz Inácio Lula da Silva (PT). Vetos esses que o Congresso Nacional terá de analisar em breve.

Um deles diz respeito justamente aos fundos imobiliários.

A lei aprovada pelo legislativo previa que a contribuição dos FIIs e Fiagros aos novos tributos sobre bens e serviços seria opcional. Contudo, o presidente Lula vetou, o que fez o texto publicado colocar a contribuição como obrigatória.

Nada muda para o investidor pessoa física, que manteria a sua isenção sobre os dividendos dos FIIs. No entanto, os fundos em si teriam uma despesa tributária maior, o que reduziria, em tese, a margem para o pagamento desses mesmos dividendos.

“Seguimos de olho no movimento na curva longa de juros, que vem ditando o ritmo do mercado”, afirmam os analistas no documento.

“Além disto, precisamos acompanhar o andamento da reforma tributária no Congresso, que ainda não apreciou os vetos. Apesar de estarmos em um momento desafiador, é importante ter em mente que temos um setor desenvolvido e que segue apresentando bons resultados, como exposto neste relatório, o que deve se refletir nas cotações dos FIIs em um momento de arrefecimento dos juros”, concluem.