INVESTIMENTOS
Quando o assunto é fundo imobiliário, é comum que a distribuição de dividendos seja uma das métricas mais consideradas pelos investidores para a tomada de decisões. Porém, essa é uma análise que requer cuidado.
Na teoria, quanto maior o dividend yield, maior é a renda recebida. Mas, há algumas armadilhas. Um levantamento feito pela Empiricus Research e compartilhado com exclusividade para a Inteligência Financeira retrata bem esse cenário.
De acordo com o levantamento, os FIIs de shopping lideram essa alta. “Diretamente impactados pelas restrições de mobilidade impostas ao longo da crise sanitária no país, os fundos de shopping centers continuam se destacando na ótica de rendimentos”, ressaltam os analistas no relatório.
De acordo com os especialistas, para contornar a situação sanitária muitos gestores de FIIs do setor concederam descontos aos lojistas e cessaram a distribuição de proventos. Depois deste período, o segmento de shoppings mostrou uma recuperação robusta, com destaque para os últimos dois anos.
As lajes corporativas, que sofreram com as taxas de vacância durante a pandemia, têm apresentado consecutivos trimestres de recuperação. O aluguel se estabilizou em um ambiente menos desfavorável aos proprietários e os fundos de escritórios registrou alta de 6% em seus rendimentos nos últimos 12 meses.
De acordo com os analistas, parte deste crescimento também está relacionada à mudança de cenário conjuntural da indústria de FIIs, com aumento do setor e a oportunidade de readequação da estrutura de capital dos fundos com a queda da taxa Selic.
Os fundos de crédito apresentaram resultados mistos quando o assunto é dividend yield. “Bastante beneficiado pelo cenário macro de juros e inflação elevada nos últimos anos, o segmento de crédito ganhou bastante espaço na indústria no período, justamente por entregar um yield médio na casa de dois dígitos”.
Esse patamar elevado de distribuição não se mostrava sustentável em alguns casos. “Como foi comprovado após diversos eventos de inadimplência nos FIIs de crédito high yield no início do último ano. A presença destes fundos no gráfico de maiores quedas de rendimentos nos últimos 3 anos ilustra bem este cenário”.
Os Fundos de Fundos (FOFs) aparecem com resultados e um nível de receita recorrente mais resiliente, o que indica uma distribuição de proventos mais saudáveis e menos dependente de ganhos extraordinários de capital. “Dito isso, a categoria se mostra bem atrativa sob a ótica de geração de renda”, ressaltam os analisas.
Os analistas reforçam que existem diversos fatores que podem afetar a rentabilidade de um fundo no curto prazo, o que aumenta a chance do investidor desavisado se decepcionar com o produto em uma estratégia apenas focada no dividend yield.
“Por exemplo, temos a dinâmica de distribuição de ganhos de capital e de aquisições com seller’s finance nos fundos de tijolo. Diante do ambiente de mercado mais favorável, podemos considerá-la como um ponto positivo para a categoria em uma análise geral. Provavelmente serão eventos estruturalmente presentes em janelas construtivas para a indústria”, ressalta o relatório.
O analista Caio Nabuco destaca a importância de analisar outros fatores. “Eventualmente um dividend yield muito elevado pode significar um risco acima da média e o indicador pode se tornar uma armadilha”, ressalta. O investidor deve olhar para a diversificação do fundo, o tipo de setor em que ele está exposto, a qualidade da gestão e seu histórico no mercado imobiliário.