Renda com aluguéis bate inflação, mas perde para o CDI: vale a pena investir em imóveis hoje?

Investir em imóveis é algo tradicional para o brasileiro. Uma vez realizado o sonho da casa própria, a ideia de ter um segundo imóvel para obter renda passiva com aluguéis frequenta os planos de muitos brasileiros. Mas faz sentido pensar assim?

A pedido da Inteligência Financeira, o planejador financeiro Carlos Castro calculou o que rendeu mais em 2024: alugar o imóvel ou apostar num investimento conservador, que renda próximo ao CDI. A resposta é que no ano passado, com juros altos, o CDI venceu a comparação.

Ao longo de 2024 (12 meses), o índice de referência para a renda fixa teve 10,88% de valorização. A rentabilidade do aluguel contudo, embora em alta, foi de 6,01% no mesmo período. Os aluguéis bateram a inflação acumulada, mas também perderam para a taxa de retorno com dividendos do Ifix, o índice dos fundos imobiliários (FIIs) mais negociados da bolsa de valores.

“Historicamente a renda de aluguel tem ficado em torno de 5%. De uns tempos para cá vem aumentando, mas quando a gente olha 6% está abaixo de um investimento mais conservador como a renda fixa, onde um pós-fixado terminou 2024 remunerando acima de 10%”, afirma Carlos Castro.

A rentabilidade do aluguel foi considerada de acordo com o calculado pelo índice FipeZap. Dessa maneira, trata-se da razão entre o valor do aluguel cobrado sobre o valor de venda daquele mesmo imóvel. Ou seja, pela taxa de encerramento de 2024 o proprietário de um imóvel recebia como aluguéis, ao longo de um ano, cerca de 6,01% do valor do imóvel. É o maior percentual em 13 anos e refere-se ao Brasil como um todo.

Vale a pena investir em imóveis hoje?

A resposta para essa pergunta vai além da taxa de rentabilidade do ano passado. Afinal, estamos falando de uma média nacional. De acordo com especialistas em mercado imobiliário, a conclusão depende principalmente de encontrar uma boa oportunidade de negócio.

“O mais importante é escolher um imóvel em uma localização estratégica, onde a demanda por aluguel seja alta. Por exemplo, perto de transporte público, universidades ou áreas comerciais. Também é essencial analisar o perfil dos inquilinos da região para comprar um imóvel que atenda à demanda certa. Residencial ou comercial”, afirma Jonata Tribioli, diretor de educação imobiliária do grupo NeoBR.

Há alguns segredos para que você tenha uma boa experiência, caso decida investir em imóveis. Um deles é a diversificação. Em resumo, esse não deve ser seu único investimento, alerta o planejador Carlos Castro, para diminuir riscos e ampliar possibilidades de rendimento.

“Você sempre tem que trabalhar em uma diversificação do investimento, não depender unicamente da renda de aluguel. Deve dividir a sua carteira, além dos imóveis, também em renda fixa e renda variável e ter um asset alocation considerando o que é curto prazo, médio prazo e longo prazo”, afirma o planejador financeiro.

Além disso, você deve ter uma reserva de emergência específica para custos com o imóvel. Seja uma reforma de responsabilidade do proprietário, seja por um período de vacância em que você deverá pagar condomínio e IPTU. Sem essa verba líquida em mãos, o investidor corre o risco de precisar mexer em outras aplicações para cobrir os custos. E isso mina a rentabilidade da sua carteira.